Wybór działki budowlanej to jedna z najważniejszych decyzji przed rozpoczęciem budowy domu. Nie można podejmować jej pochopnie, ponieważ skutki będziemy ponosić przez wiele lat. Na co zwrócić uwagę przed zakupem gruntu, gdyż lokalizacja nie jest jedynym kryterium?
Zanim wybierzemy tę jedną działkę w interesującej nas okolicy, powinniśmy obejrzeć ich jak najwięcej. Oczywiście oględzin powinniśmy dokonywać za dnia, a najlepiej podjechać na nią w różnych porach dnia. Co do pory roku, to każda wiąże się z pewnymi zależnościami. Latem z łatwością ocenimy zacienienie działki, natomiast wiosną i jesienią podmokłość terenu i stan dróg dojazdowych (jest to ważne, gdy droga jest nieutwardzona). Co jeszcze jest ważne podczas wyboru działki budowlanej?
Wybór działki budowlanej – sprawdź, zanim kupisz
Lokalizacja. Zorientujmy się jak szybko przedostaniemy się z przyszłego domu do miejsc, w których często bywamy – pracy, szkoły czy centrum miasta. Nie ograniczajmy się wyłącznie do jazdy samochodem, ale wypróbujmy komunikację miejską i kolejową, jeśli jest taka w pobliżu.
Rozmiar i kształt działki budowlanej. Chyba nikomu nie trzeba tłumaczyć, że im większa działka budowlana, tym większą będziemy mieli swobodę w wyborze projektów domów. Działka szerokości minimum 22 m daje nam pewność, że wybór projektów będzie spory. Za wąską uznaje się działkę o szerokości 16 m. Wszelkie nieregularne kształty – trapezy, trójkąty – mogą być barierą we wkomponowaniu gotowego projektu domu.
Rodzaj gleby. Ma znaczenie przy planowaniu podpiwniczenia domu, instalacji gruntowego wymiennika ciepła lub przydomowej oczyszczalni ścieków. Aby sprawdzić, czy teren jest podmokły należy wykonać badanie gruntu – przeprowadza je geolog. Badanie to pozwoli określić np. czy poziom wód gruntowych umożliwia wykonanie podpiwniczenia.
Grunty zalewowe. Nie polegajmy wyłącznie na zapewnianiach sprzedającego. Mapy zagrożenia powodziowego i mapy ryzyka powodziowego znajdują się w ogólnodostępnym portalu mapy.isok.gov.pl.
Klasa gleby. Najlepiej zdecydować się na działkę przekwalifikowaną już na budowlaną. W przypadku kupna gruntów rolnych powyżej trzeciej klasy gleby, możemy mieć problem z ich odrolnieniem. Działania takie często są skomplikowane urzędowo, ponadto generują dodatkowe koszty. Klasę gruntów potwierdzimy w ewidencji gruntów i budynków – urzędnik znając numer działki, sprawdzi, czy ma ona charakter budowlany.
Droga dojazdowa. Zwróćmy uwagę, czy jest w dobrym stanie. W przypadku gdy do działki prowadzi droga prywatna, musimy sformalizować możliwość korzystania z niej. Najkorzystniej jest, jeśli jest to droga publiczna, której właścicielem jest gmina, ponieważ przy drogach powiatowych i wojewódzkich trudniej uzyskać pozwolenie na bezpośredni wjazd na drogę. Ponadto w przypadku drogi publicznej dbanie o drogę należy do jej zarządcy, np. gminy czy powiatu.
Media. Najkorzystniej dla inwestora jest, gdy działka uzbrojona jest w media – informację na ten temat znajdziemy w wypisie z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Jeśli nie, sprawdźmy, jakie są możliwości jej uzbrojenia, jak daleko zlokalizowane są przyłącza. Duża odległość przyłączy do działki znacznie podnosi koszty budowy domu. Ponadto może wiązać się z różnymi problemami technicznymi.
Księga wieczysta. Dzięki niej sprawdzimy, kto jest właścicielem, współwłaścicielem, użytkownikiem wieczystym. Dowiemy się również, czy nieruchomość nie jest zadłużona. Pamiętajmy, że jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, to zmiana właściciela niczego nie zmienia. Księgi wieczyste są jawne i stan prawny nieruchomości możemy sprawdzić w internetowej Centralnej Bazie Ksiąg Wieczystych.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zapoznanie się z nim pozwoli nam się zorientować, jakie urząd ma plany w najbliższej okolicy działki. Może okazać się, np. że za kilka lat blisko naszego domu będzie budowana autostrada. Z wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dowiemy się także, jaki dom na danej działce będziemy mogli zbudować (parterowy czy piętrowy, z dachem stromym czy płaskim). Jeśli plan nie został uchwalony, musimy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zarówno wypis z planu, jak i decyzję o warunkach zabudowy można uzyskać, nie będąc właścicielem działki, ani nie deklarując chęci jej kupna. Być może zrezygnujemy z tej działki, gdy okaże się, że projekt domu wymaga zmian, co może być zbyt kosztowne.
Zdjęcia: Shutterstock.com
