Budując czy remontując dom, zawsze z wykonawcą podpiszmy umowę na piśmie. Pozwoli nam ona w razie ewentualnych problemów udowodnić za co dokładnie odpowiada ekipa budowlana. Unikniemy także wielu konfliktów, a także zmobilizujemy fachowców, jeśli zawrzemy w umowie kary. A czy możemy odstąpić od takiej umowy?
W umowie o roboty budowlane oprócz określenia stron umowy, zakresu prac, terminów czy wynagrodzenia powinny znaleźć się również zapisy np. dotyczące kar. Jeśli fachowiec nie chce podpisać umowy, to lepiej z jego usług zrezygnować – chociaż umowa ustna jest także obowiązująca, to jednak ciężko udowodnić na co strony się umówiły. Oczywiście nawet najlepiej skonstruowana umowa nie jest gwarancją dobrze i terminowo przeprowadzonych robót, ale to pewien sygnał dla wykonawcy, że z takim inwestorem lepiej nie zadzierać, ponieważ doskonale wie, czego chce i jakie ma prawa. Pamiętajmy także, że z usług niesolidnego wykonawcy zawsze możemy zrezygnować, nawet jeśli podpisaliśmy umowę.
Kary dla pseudofachowców
W umowie warto określić kary, jeśli fachowcy nie wywiążą się ze swoich zadań, np. prace nie będą wykonane w terminie. Zadbajmy o to, żeby były one odczuwalne, bo tylko takie mogą zmobilizować niesolidnych i nieterminowych wykonawców – np. 0,2% wartości zamówienia za każdy dzień zwłoki lub konkretna kwota. Pamiętajmy jednak, że przedłużająca się budowa czy remont oprócz przesunięcia terminu naszej przeprowadzki może również spowodować, że poniesiemy dodatkowe koszty np. wynajmu mieszkania. Będziemy mogli żądać od wykonawcy odszkodowania z tego tytułu pod warunkiem, że zastrzeżemy taką możliwość w umowie. Czasami zdarza się, że fachowcy stawiają warunki i zgadzają się na kary, ale jedynie, że kwota kar nie przekroczy ona 5-7% wynagrodzenia. Jeśli przystaniemy na to, to niestety możemy liczyć się nawet z kilku miesięcznym opóźnieniem robót budowlanych, gdyż niesolidny fachowiec nie odczuje zbyt mocno konsekwencji finansowych. Ponadto warto zastrzec w umowie, że postanowienia o takiej karze nie wykluczają możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych. Zapis ten umożliwia nam domaganie się napraw szkód, które poniesiemy wskutek niewywiązywania się wykonawcy z umowy, i to niezależnie od kar umownych.
Oczywiście wykonawca w umowie może również określić kary dla inwestora, np. w przypadku nieterminowych płatności. Zawsze także może naliczyć ustawowe odsetki w przypadku opóźnień w płatnościach.
Jeśli wykonawca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, możemy odstąpić od umowy o roboty budowlane
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane
Jeżeli trafiliśmy na niesolidną ekipę budowlaną bądź remontową i wezwania do poprawy sposobu prowadzenia robót nie przynoszą poprawy, możemy odstąpić od umowy o roboty budowlane. Prace po prostu powierzamy nowemu wykonawcy. Podstawową przesłanką odstąpienia od umowy jest zwłoka, oczywiście wynikła z przyczyn niezależnych od wykonawcy. W przypadku gdy wykonawca nie wywiązał się z robót w terminie, inwestor wzywa go do wykonania umowy i wyznacza dodatkowy termin jej realizacji (najlepiej w formie pisemnej). Gdy upłynie dodatkowy termin, a prace nie zostały wykonane, możemy odstąpić od umowy. Inwestor może odstąpić od umowy także w przypadku wadliwie przeprowadzonych prac, pod warunkiem uprzedniego wezwania wykonawcy w wyznaczonym terminie do zmiany sposobu ich realizacji. Oświadczenie o odstąpieniu wchodzi w życie, gdy dotrze do drugiej strony. Co ważne, oświadczenie to powinno zostać złożone w formie dokumentowej, np. pisemnej lub elektronicznej. Istnieje również możliwość od odstąpienia odmowy, jeśli nie może ona zostać z realizowana, zarówno z przyczyn niezależnych, jak i zależnych od wykonawcy, a także inwestora. Ponadto w każdej chwili każda ze stron może oświadczyć, że nie spełni zobowiązań.
W przypadku robót budowlanych wyłącznie inwestorowi przysługuje prawo odstąpienia od umowy, gdy zajdzie konieczność znacznego podwyższenia wynagrodzenia kosztorysowego w związku z przeprowadzeniem dodatkowych prac nieprzewidzianych w kosztorysie.
zdjęcia: AdobeStock
