Dom musi być zbudowany na podstawie projektu. Do wyboru mamy któryś z przebogatej liczby projektów gotowych lub projekt indywidualny zamawiany u architekta niczym garnitur u krawca. Dowiedzmy się, co powinno się znaleźć w projekcie budowlanym.
Za projekt gotowy zapłacimy mniej niż za indywidualny, ale musimy wiedzieć, że ten sam projekt może zamówić sąsiad i budynki nie będą się wtedy za bardzo różniły. Dla jednych to zaleta, dla innych skaza na honorze. Pamiętajmy również, że wybierając projekt z katalogu firmy, musimy się pogodzić z większością zaproponowanych tam rozwiązań, a zlecając stworzenie projektu indywidualnego możemy liczyć, że będzie on idealnie dopasowany do twoich potrzeb, oczekiwań i możliwości finansowych. Jednak bez względu na to, czy to projekt z katalogu, czy unikatowy twór myśli architektonicznej, powinny zawierać te same informacje i części składowe.
Projekt budowlany – część formalna
Czytając projekt, na wstępie zapoznajesz się z imionami i nazwiskami osób, które go przygotowały. Są więc wymienieni architekt, konstruktor, projektanci poszczególnych instalacji. Znajdują się też ich numery ewidencyjne, pieczątki i podpisy. Między kartkami projektu znajdziemy również skany dokumentów uprawniających ich do wykonywania swoich zawodów.
Ta część zawiera ponadto ogólne zasady i wskazówki dotyczące wykonywania prac budowlanych. Znajduje się tu również obowiązkowy zakres adaptacji oraz lista dopuszczalnych zmian, które można wprowadzić bez odrębnej zgody projektanta, pod warunkiem, że będą one naniesione na rysunki lub wykonane zostaną rysunki zamienne.
Projekt budowlany powinien być sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami
Projekt budowlany – część opisowa
Zaczyna ją ogólna charakterystyka budynku. To opis jego budowy oraz wyszczególnione powierzchnie netto oraz użytkowe. Odczytamy tu również kubaturę, minimalny wymiar działki, na której może stanąć ten dom, liczbę jego kondygnacji, wysokość budynku, wysokość nad poziomem terenu i inne tego typu informacje.
Kolejną pozycją są założenia konstrukcyjne. Architekt podaje, jaką technologię budowy domu przewidział i jakie założył schematy statyczne. Są też przytoczone założenia przyjęte do obliczenia konstrukcji, w tym obciążenie stałe i obciążenie śniegiem oraz wiatrem. Podane są ponadto wymiary elementów konstrukcyjnych – belek, podciągów, żeber rozdzielczych. Są tu również w miarę szczegółowe charakterystyki poszczególnych elementów budynków: fundamentów, ścian zewnętrznych i wewnętrznych, stropów, dachów, schodów, kominów itp.
Podane są parametry okien i drzwi. Zasugerowany jest sposób wykończenia elewacji. Opisana jest instalacja wentylacyjna oraz pozostałe rozwiązania instalacyjne. W części opisowej jest miejsce na informacje o wpływie budynku na środowisku, czyli między innymi przewidywane zapotrzebowanie na wodę lub zakładana ilość odpadów, a także wielkość emisji zanieczyszczeń.
Oprócz tego jest podana klasa pożarowa budynku oraz jego klasa odporności ogniowej. Towarzyszą temu pewne zalecenia odnośnie zabezpieczeń przeciwpożarowych. Tu możemy również znaleźć (choć aktualnie dla inwestorów indywidualnych nie jest ono wymagane) świadectwo charakterystyki energetycznej budynku z podanym, zakładanym wskaźnikiem EP (zapotrzebowania na energię pierwotną) oraz innymi wartościami opisującymi izolacyjność termiczną i parametry energetyczne domu. Niezwykle cennym fragmentem jest zestawienie materiałów konstrukcyjnych i instalacyjnych.
Projekt budowlany – część rysunkowa
To najistotniejsza część całej dokumentacji projektowej. Zawiera ona plan działki wraz z usytuowaniem na niej budynku, rzuty poszczególnych kondygnacji, rzut więźby dachowej (w przypadku domów z dachami skośnymi), rzut dachu i przekroje budynku. Wszystko to z dokładnym wymiarowaniem poszczególnych elementów.
Oprócz tego otrzymujemy widoki wszystkich elewacji oraz zestawienie stolarki. Wśród rysunków nie powinno też zabraknąć detali, pomocnych wykonawcom w poprawnym wykonaniu kluczowych elementów budynku.
W projekcie wykonawczym są dokładnie rozrysowane szczegóły najważniejszych elementów konstrukcyjnych – począwszy od fundamentów, skończywszy na wieńcach. Ostatnie rysunki w projekcie to szczegółowe schematy instalacji wodnej i kanalizacyjnej oraz centralnego ogrzewania. Jest też schemat podłączenia urządzeń w kotłowni, schemat instalacji elektrycznej, gazowej, a nawet odgromowej.
Czym się różni projekt architektoniczny od wykonawczego
Projekt wykonawczy to uzupełnienie projektu architektoniczno-budowlanego, będące jego uszczegółowieniem. Musi umożliwić wykonanie przedmiaru robót i kosztorysu. W praktyce to szczegółowe opisy rozwiązań i zestaw dobrze zwymiarowanych rysunków w skali 1:50, a przypadku detali – 1:20, 1:25. Można je traktować jako instrukcję wykonania na budowie poszczególnych elementów konstrukcyjnych. Narzuca to wykonawcom konkretne rozwiązania. Inwestor nie musi się więc martwić, że zaczną oni wprowadzać swoje własne pomysły i propozycje. Rysunki i opisy projektu wykonawczego powinny dotyczyć także przygotowania terenu pod budowę, robót instalacyjnych, robót związanych z zagospodarowaniem terenu. Projekt wykonawczy może też obejmować projekt organizacji robót i zagospodarowania placu budowy, projekt rozmieszczenia rusztowań, projekt zasilania placu budowy. To jest jednak rzadko spotykane w projektach domów jednorodzinnych.
Aby projekt wykonawczy był kompletny, powinien też zawierać to, za co zazwyczaj inwestor musi dodatkowo zapłacić (zwłaszcza kupując projekt gotowy), a więc przedmiar robót i kosztorys.
Adaptacja projektu gotowego
Aby projekt gotowy mógł być projektem architektoniczno-budowlanym w rozumieniu przepisów prawnych, a także stać się podstawą do prowadzenia budowy, konieczna jest jego adaptacja, której może dokonać przez osobę z uprawnieniami architektonicznymi, będącą czynnym członkiem w Izbie Architektów RP lub Polskiej Izbie Inżynierów Budownictwa. Adaptacja taka to nic innego, jak dostosowanie projektu do konkretnej działki i warunków zabudowy. Taki dodatek do projektu zawiera projekt zagospodarowania terenu (opis i rysunki). Może być też poszerzony o zmiany w pierwotnym projekcie, których sobie zażyczy inwestor. Część z nich może wymagać zgody autora projekty, część jest dozwolona (co jest dozwolone, sprawdzisz w projekcie).
zdjęcia: AdobeStock
