Lokale mieszkalne nabywane są nie tylko w celach mieszkaniowych. W dużych miastach i miejscowościach atrakcyjnych turystyczni kupowane są mieszkania na wynajem krótkoterminowy. Jakie warunki powinna spełniać tego typu nieruchomość?
Mieszkania stały się sposobem na lokowanie pieniędzy. Analitycy finansowi nadal twierdzą, że otwierają one możliwości uzyskania wyższej stopy zwrotu niż w przypadku lokat bankowych, potencjalne zyski są w dłuższej perspektywie bardziej stabilne niż na rynkach finansowych, a na dodatek wartość nieruchomości długofalowo rośnie. Aby kapitał „pracował”, czyli regularnie przynosił tzw. dochód pasywny, trzeba z rozwagą podejmować decyzje, zwłaszcza że rynek nieruchomości oferuje coraz więcej sposobów inwestowania.
MIESZKANIE NA WYNAJEM KRÓTKOTERMINOWY
Aby zarabiać na wynajmie krótkoterminowym, możemy kupić zarówno mieszkanie sprzedawane jako lokal mieszkalny, jak i te o statusie lokalu usługowego. Status lokalu mieszkalnego ściśle reguluje prawo. Według przepisów musi to być lokal samodzielny, czyli wydzielony trwałymi ścianami, przeznaczony na stały pobyt ludzi i służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Przepisy określają też minimalny metraż takich mieszkań – od 1 stycznia 2018 roku wynosi on 25 m2. Wprowadzając ten wymóg, jednocześnie zrezygnowano ze sztywnych przepisów określających minimalne wymiary lub powierzchnie poszczególnych pomieszczeń wchodzących w skład lokalu mieszkalnego. Inwestując w taką nieruchomość, zarabiamy w ten sposób, że kupujemy mieszkanie w apartamentowcu, bloku czy budynku wielorodzinnym i nie zmieniając prawnie jego przeznaczenia wynajmujemy w systemie wynajmu krótkoterminowego. Wynajmując takie mieszkanie turystom, płacimy jedynie podatki od wynajmu. Zarządzaniem i organizacją wynajmu możemy zająć się sami lub zlecić go firmie oferującej tego typu usługi.
MIKROAPARTAMENTY
Rośnie popularność zakupu mieszkań w aparthotelach, czyli obiektach, w których mieszkania są przeznaczone przede wszystkim na wynajem krótkoterminowy – typowo turystyczny. One również mogą mieć różny status – oferowane są lokale zarówno mieszkalne, jak i usługowe.
Te, które mają status usługowych mogą mieć mniejszy metraż niż ustawowe 25 m2 – to tzw. minikawalerki lub mikroapartamenty. Choć przepisy mówią „nie” mikroapartamentom jako lokalom mieszkalnym, rynek wręcz przeciwnie – nadal są one bardzo poszukiwane, więc oferta deweloperów jest duża. Chociaż cena za 1 m2 jest znacznie wyższa niż średnia rynkowa, to przy niewielkiej ich powierzchni (często nieprzekraczającej 17 m2) nabywcy płacą relatywnie mniej niż przy zakupie standardowej kawalerki. Status lokalu usługowego oznacza jednak, że na osoby, które kupują tego typu lokale na cele inwestycyjne, nałożony jest wyższy VAT – 23%. Gdyby nie zostały wprowadzone normy powierzchniowe i w świetle prawa byłyby to mieszkania, VAT byłby niższy i wynosiłby 8%. Przy zakupie mikroapartamentów istotna jest kwestia finansowania – z racji tego, że mają one status prawny lokali niemieszkalnych, banki nie udzielają na ich zakup kredytów hipotecznych – ich nabycie jest możliwe wyłącznie za gotówkę lub finansowane kredytem inwestycyjnym.
ZAKUP MIKROAPARTAMENTU, A USTAWA DEWELOPERSKA
Tzw. ustawa deweloperska chroniąca interesy kupujących wymaga, aby umowa kupna lokalu została zawarta w formie aktu notarialnego, a roszczenie konsumenta zostało wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, pieniądze wpłacane przez konsumentów muszą być gromadzone na rachunkach powierniczych. Jednakże zapisy te dotyczą jedynie lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych. Dlatego szczególnie ryzykowne są inwestycje w lokale użytkowe, w przypadku których takich zabezpieczeń nie ma. Ich brak oznacza, że deweloperzy nie stosują ustawy deweloperskiej do sprzedaży aparthoteli. Upadek inwestycji i niedokończenie budowy może więc oznaczać utratę pieniędzy nabywcy – ponosimy więc nieporównywalnie większe ryzyko niż w przypadku transakcji zakupu mieszkania na rynku pierwotnym.
OFERTA Z OPERATOREM
Kupując lokal w aparthotelu, możemy zawrzeć umowę wynajmu gwarantującą określony zysk. Pełną obsługą lokalu – szukaniem najemców, rozliczaniem mediów, zebraniami wspólnoty mieszkaniowej, windykowaniem należności – zajmuje się wówczas operator. Taki model inwestycji sprawdza się jednak jedynie w dużych kompleksach i lokalizacjach gwarantujących stały dopływ klientów, a co za tym idzie zysk. Spotyka się opinie, że tego typu inwestycje są narażone na ryzyko. Przede wszystkim umowy zwykle zawierane są na kilka lat. W przypadku niepowodzenia i braku możliwości kontynuowania umowy najmu przez operatora trzeba liczyć się z tym, że po kilku latach zostaniemy z apartamentem, który trudno nam będzie wynająć lub sprzedać w korzystnej cenie.
Dlaczego aparthotel?
Popularność hoteli oferujących lokale z kuchnią lub aneksem kuchennym wzrasta, przy czym wielkość mieszkania nie ma dużego znaczenia. Wynajmem lokali w takich budynkach są zainteresowani nie tylko turyści. Z aparthoteli chętnie korzystają również osoby w dłuższych podróżach służbowych – przez te kilka czy kilkanaście dni można się w nich urządzić niemal jak w domu! Jeszcze do niedawna aparthotelami nazywano przede wszystkim placówki mające apartamenty do wynajęcia wyposażone w kuchnię lub kuchenny aneks, natomiast condohotelami określano budynki oferujące jedynie pokoje hotelowe do wynajęcia. Przyjmowało się, że te pierwsze powstawały głównie w miastach, natomiast drugie – głównie w kurortach. W tej chwili rozróżnienie to się zaciera – deweloperzy oferują zarówno apartamenty, jak i pokoje hotelowe z aneksem kuchennym, niektórzy proponują nawet apartamenty dwupokojowe z kuchnią, reklamując obiekty jako condohotele. Wybór nazwy to indywidualna decyzja dewelopera.
