Na koszt budowy domu zasadniczy wpływ ma projekt domu, technologia budowy oraz materiały, jakich użyjemy podczas realizacji projektu. Ważnym czynnikiem jest także lokalizacja działki, ponieważ od niej mogą zależeć stawki robotników.
Doświadczenia inwestorów, którzy już zakończyli budowę wskazuje, że najłatwiej jest oszacować koszt budowy domu na wczesnych etapach wykonania. Różnice w obliczeniach nie są duże, gdyż liczba robót i materiałów jest tutaj ograniczona. Im bardziej zaawansowany etap budowy, tym różnice mogą być większe. Największe rozbieżności dotyczą etapu wykończenia elewacji i wnętrz.
Na koszt budowy domu duży wpływ ma technologia budowy
Formalności, uzbrojenie terenu
Chcąc obniżyć koszt budowy domu, większość inwestorów wybiera gotowy projekt z katalogu. Pamiętajmy, że do podanej przez biuro ceny dokumentacji projektowej musimy doliczyć koszty adaptacji projektu do konkretnej działki i potrzeb inwestora. Cena adaptacji uzależniona jest od ilości i zakresu wprowadzonych zmian oraz dodatkowej dokumentacji. Gdy mamy niestandardowe oczekiwania co do budynku, lepszym rozwiązaniem będzie zamówienie projektu indywidualnego. Zamówienie profesjonalnego kosztorysu nie jest obowiązkowe, ale wykonanie go może uchronić nas przed wieloma niespodziankami. Przybliżone, orientacyjne koszty budowy domu możemy wyliczyć bezpłatnie, np. korzystając z kalkulatorów budowlanych, które dostępne są na stronach internetowych. Szczegółowy kosztorys wykonany przez profesjonalistę będzie płatny.
Doprowadzenie mediów oraz podłączenie wszystkich instalacji (wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, ewentualnie przyłącze gazowe) uzależnione jest od stopnia uzbrojenia terenu, na którym budujemy oraz ich łącznej długości. Duży wpływ na cenę ma odległość planowanego budynku od istniejących mediów. Koszty budowy związane z przygotowaniem placu budowy możemy obniżyć, wypożyczając część niezbędnego wyposażenia. Niektóre ekipy budowlane częściowo dysponują własnym wyposażeniem, np. barakiem dla pracowników. Warto też rozejrzeć się za wyposażeniem używanym, np. siatką na tymczasowe ogrodzenie.
Stan zerowy – roboty ziemne i fundamenty
Przygotowanie do wykonania fundamentów jest osobną pozycją w kosztorysie (wytyczenie budynku przez geodetę, zdjęcie humusu i wykop). Najczęściej do wykonania fundamentów zamawiamy koparkę. Wykop ręczny zajmuje więcej czasu i jest droższy, jeśli za jego wykonanie musimy zapłacić robotnikom. Roboty związane z wykonaniem fundamentów obejmują wykonanie fundamentów (zazwyczaj są to żelbetowe ławy fundamentowe), wymurowanie ścian fundamentowych z izolacją przeciwwilgociową i termiczną, wykonanie zasypki i zagęszczenia warstwami. Nieznacznie wyższe koszty musimy przewidzieć, gdy trzeba będzie wykonać fundament pod ścianę trójwarstwową. Poważną pozycją w kosztorysie może być natomiast piwnica – dochodzą tu koszty materiałów, robocizny, ale pamiętajmy też, że musi być ona ocieplona niezależnie od tego, czy jest zaplanowana jako ogrzewana czy nieogrzewana.
Stan surowy – ściany, kominy i stropy
Koszt budowy ścian zewnętrznych budynku tylko w niewielkim stopniu zależy od wybranego materiału ściennego. Różnica między dwoma najbardziej popularnymi budulcami – betonem komórkowym i pustakami ceramicznymi – sięga zaledwie kilku procent. Większe różnice w kosztach (związanych również z kosztami robocizny) spowoduje wybór docelowych rozwiązań, np. czy będzie to ściana jednowarstwowa czy warstwowa. W przypadku ściany jednowarstwowej droższe są materiały murowe i niezbędna do murowania chemia budowlana, w przypadku warstwowych materiały murowe są tańsze, ale dochodzi koszt ocieplenia – materiałów izolacyjnych oraz robocizny.
Stropy należą do najdroższych elementów tego etapu, w wielu przypadkach to właśnie z tego powodu wybór liczby kondygnacji domu ma tak duże znaczenie dla kosztów budowy domu. Mogą być one wykonywane w całości na budowie lub montowane z prefabrykatów. Stropy żelbetowe mają różne konstrukcje – największą popularnością cieszą się gęstożebrowe i monolityczne. Zastosowanie stropu prefabrykowanego umożliwia zwiększenie rozpiętości nawet dwukrotnie – uzyskamy dzięki temu pomieszczenia o dużej powierzchni bez słupów i podciągów. Pamiętajmy, że im większa odległość między podporami, tym wykonanie stropu jest bardziej skomplikowane i kosztowniejsze.
Do budżetu przeznaczonego na budowę domu doliczyć należy także koszt pracowników, a ten jest całkiem spory
Zadaszenie budynku
Jeśli nie wymaga tego rodzaj pokrycia, lepiej zrezygnować z wykonania drogiego sztywnego poszycia (pełnego deskowania), zastępując je nowoczesnymi membranami i w ten sposób obniżając koszty tego etapu. Na ostateczny koszt pokrycia wpływa nie tylko powierzchnia dachu, ale też liczba koszy, grzbietów i detali.
Koszt budowy dachu zależy od stopnia jego skomplikowania, czyli kształtu, liczby połaci, elementów rozbudowujących (lukarny czy wole oczka), które podwyższają zarówno koszty konstrukcji dachowej, jak i materiału pokryciowego. Kluczową sprawą jest także ocieplenie dachu – tutaj nie można oszczędzać. Aby dach był prawidłowo zaizolowany, nie wystarczy kupno materiałów izolacyjnych najwyższej jakości, liczy się również wykonanie. Kluczową rolę odgrywają również warstwa paroizolacyjna oraz wiatroizolacja.
Stan surowy zamknięty – stolarka okienna i drzwiowa
Koszt tego etapu zależy od tego, na ile standardowe rozwiązania stolarki (kształty, wielkości) przewiduje projekt, od materiału, z jakiego są wykonane, pakietu szybowego, parametrów termicznych oraz ich funkcjonalności. Obecnie nie ma dużej różnicy w kosztach stolarki okiennej i drzwiowej między domem standardowym a energooszczędnym – wymogi wobec termoizolacyjności stolarki w przepisach są tak wysokie, że praktycznie spełniają je okna trzyszybowe. Dodatkowe koszty mogą się wiązać z niestandardowym wyposażeniem okien i drzwi – rozwiązania wentylacyjne w oknach, rodzaj okuć, zabezpieczenia antywłamaniowe, rozwiązania antysmogowe czy też montaż instalacji inteligentnych takich jak możliwość automatycznego sterowania otwieraniem i zamykaniem okien czy też czujniki deszczu.
Stan deweloperski domu
Prace obejmują wykonanie elewacji zewnętrznej budynku wraz z ociepleniem ścian, instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej i grzewczej, posadzek betonowych oraz tynków, sufitów podwieszanych wraz z ociepleniem poddasza użytkowego oraz parapetów. W wykończeniu elewacji koszty mogą być wyższe, jeśli wybierzemy drogie okładziny elewacyjne, takie jak naturalny kamień, klinkier czy szlachetne gatunki drewna. Droższe też są nowoczesne tynki o właściwościach termoizolacyjnych, hydrofobowych, a także w ciemnych kolorach. Wewnątrz największe różnice w kosztach będą dotyczyły instalacji – w zależności od standardu domu (energooszczędność, rozwiązania inteligentne) mogą one sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy.
Wykończenie wnętrz
Koszt wykończenia wewnątrz jest najtrudniejszy do oszacowania ze względu na rozbieżności w standardzie, gusta i wymagania indywidualne. Jednak na tym etapie możemy najwięcej zaoszczędzić. W wielu przypadkach warto kupić materiały wraz z usługą montażu – oszczędzamy wówczas na stawce VAT.
zdjęcia: AdobeStock
