Mało kto ma zgromadzone wystarczające środki, żeby poprowadzić budowę domu bez pomocy banku. Przeważnie całość inwestycji lub przynajmniej jej część jest finansowana dzięki kredytowi.
Kredyt budowlano-hipoteczny zaciągany jest wtedy, gdy mając działkę budowlaną, postanawiamy postawić na niej dom. Możemy go również zaciągnąć, gdy potrzebujemy środków na zakup tejże działki. Kredyt taki umożliwia zazwyczaj sfinansowanie budowy najpopularniejszą u nas metodą gospodarczą.
Zarobki a kredyt budowlano-hipoteczny
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi, ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt budowlano-hipoteczny. Pozytywna odpowiedź banku zależy m.in. do naszych potrzeb mieszkaniowych, wybranego projektu domu oraz stanu działki budowlanej (dobrze, aby była uzbrojona). Kredytodawca wymaga także zazwyczaj wniesienie wkładu własnego. Obecnie Komisja Nadzoru Finansowego nakłada na banki obowiązek żądania 20% wkładu własnego, czasami można go zastąpić np. ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Co do naszych dochodów, to powinny być na tyle wysokie, aby osiągnąć zdolność kredytową na odpowiednim poziomie. Oczywiście dochody musza być udokumentowane i mogą pochodzić np. z pracy na etacie, własnej działalności, kontraktów, emerytury czy renty. Ponadto nie możemy mieć wysokich kosztów bieżących z tytułu m.in. opłacania czynszu, rat lesingowych za samochód, innych rat kredytów czy pożytek, a także składek ubezpieczeniowych. Koszty bieżące odliczane są od dochodów i dopiero na tej postawie bank ocenia naszą zdolność kredytową, czyli ile pieniędzy może nam pożyczyć.
Warunki uzyskania kredytu
Aby uzyskać kredyt budowlano-hipoteczny, musimy przedstawić bankowi odpis z księgi wieczystej, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, pozwolenie na budowę, projekt techniczny, dziennik budowy oraz kosztorys prac budowlanych. Oczywiście bank oceni także naszą zdolność kredytową. Niekiedy może wymagać, byśmy do budowy domu zatrudnili generalnego wykonawcę.
Bankowi musimy też przedstawić wyliczenia kosztów budowy domu. Lepiej je zawyżyć. Musimy bowiem liczyć się z różnymi nieprzewidzianymi wydatkami. Warto też zawyżyć szacowany czas trwania budowy. Kto może bowiem przewidzieć, czy nie nastąpią jakieś nieprzewidziane przerwy i opóźnienia prac? Gdybyśmy nie wyrobili się w ustalonym terminie, czeka nas podpisywanie aneksu do umowy kredytowej, a bywa, że wiąże się to z dodatkową opłatą dla banku. Gdy mamy działkę, bank może ją potraktować jako wkład własny w inwestycję.
Zabezpieczeniem takiej pożyczki pozostaje hipoteka wpisana na jego rzecz do księgi wieczystej nowo wybudowanego domu. Oczywiście to my pozostajemy właścicielami nieruchomości i możemy nią dowolnie dysponować. Jeden warunek – nie można doprowadzić do obniżenia wartości domu poniżej sumy zabezpieczenia kredytu. Prawo do domu możemy stracić, jeśli przestaniemy spłacać kredyt. Bank wszczyna wtedy postępowanie windykacyjne, które może doprowadzić do tego, że przejmie naszą nieruchomość. Gdy tylko spłacimy kredyt, hipoteka wygasa.
Ubezpieczenie kredytu
Bank udzielając kredytu budowlano-hipotecznego, zazwyczaj wymaga, aby został on zabezpieczony poprzez umowę ubezpieczeniową. Przewiduje ona odpowiedzialność firmy ubezpieczeniowej wobec banku za spłatę kredytu, oczywiście w określonych sytuacjach objętych ochroną ubezpieczeniową, np. gdy kredytobiorca umrze, ciężko zachoruje, dozna dużego uszczerbku na zdrowiu lub stanie się tymczasowo niezdolny do pracy. Czasami zdarza się także, że kredytodawca będzie wymagał od nas wykupienie ubezpieczenia zdrowotnego z cesją na jego rzecz. Wymagane może być również zabezpieczenie kredytu ubezpieczeniem od ryzyka utraty pracy czy ubezpieczeniem nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych.
Koszty kredytu budowlano-hipoteczny
O kredyt możemy ubiegać się w kilku bankach (nawet w tym, w którym nie mamy konta) i wybrać najlepszą dla siebie ofertę. Pod uwagę powinniśmy wziąć koszty, jakie wiążą się z korzystaniem z kredytu: oprocentowanie, prowizja za udzielenia zobowiązania czy koszty obowiązkowych ubezpieczeń spłaty. Najważniejsze jest oprocentowanie, które składa się z marży bankowej (możemy ją z bankiem negocjować) i stawki WIBOR (w przypadku kredytów złotówkowych). W ofercie przedstawionej przez bank powinien znaleźć się zapis o wysokości RRSO, czyli rocznej rzeczywistej stopie oprocentowania obrazującej całkowity koszt kredytu, Na ten koszt wpływają wysokość prowizji, jak jest pobierana przez kredytodawcę z tytułu przystąpienia do zobowiązania oraz wskazane już obowiązkowe ubezpieczenie spłaty.
Sposoby spłacania kredytu budowlano-hipotecznego
Spłacanie kredytu budowlano-hipotecznego, jak sama nazwa wskazuje ma dwa etapy:
1. etap budowlany – okres ten obejmuje czas od rozpoczęcia budowy domu, aż do formalnego jej zakończenia. Zazwyczaj trwa on 2-3 lata, czyli tyle, ile potrzeba, aby zbudować i wykończyć średniej wielkości dom jednorodzinny. W tym okresie spłacane są raty odsetkowe;
2. etap hipoteczny – to okres spłaty reszty kredytu, odbywający się po oddaniu domu do użytku, gdy mamy już prawo do korzystania z nieruchomości.
Inaczej niż w przypadku kredytu na zakup nieruchomości, kredyt budowlano-hipoteczny przeważnie wypłacany jest w transzach. Każda kolejna – po skończeniu danego etapu budowy. Liczbę transz ustala się indywidualnie. Wadą takiego układu jest potrzeba rozliczania się z otrzymywanych pieniędzy. Bank wysyła więc na budowę swojego pracownika, aby ocenił postęp robót. Uwaga – to usługa płatna. Niekiedy bank życzy sobie tylko przesyłania dokumentacji fotograficznej obrazującej przebieg prac budowlanych oraz udostępnienia do wglądu dziennika budowy.
Zaletą kredytu budowlano-hipotecznego jest natomiast możliwość uzyskania karencji w jego spłacie. Dzięki temu spłatę pełnych rat można zacząć dopiero, gdy wpłyną już wszystkie przewidziane transze, ale zazwyczaj nie później niż po 2 latach. Po wpłatach kolejnych transz inwestor spłaca tylko odsetki od nich. Te zwiększają się z transzy na transzę, ponieważ uruchamiana jest coraz większa część kredytu.
zdjęcia: pixabay.com
