Inwestycja w wielką płytę

W Polsce znajduje się ponad 4 miliony mieszkań w blokach z  okresu PRL. Nadal cieszą się zainteresowaniem na rynku nieruchomości. Można je kupić nawet o 5-7% taniej od przeciętnej ceny mieszkania w  mieście. Budownictwo mieszkaniowe z  tamtych lat ma więc swoich amatorów, choć krążą o nim sprzeczne opinie. Jedna z nich mówi, że osiedla z okresu PRL kiedyś były siedliskiem wszelkich patologii i  taka sytuacja ma miejsce również aktualnie. Jest też wiele opinii o anonimowości osiedli, braku troski zarządzających nimi spółdzielni o  wspólną przestrzeń. Inni wspominają swoje dzieciństwo spędzone w takich mieszkaniach jako czas zażyłości z  sąsiadami oraz bliskich relacji z rówieśnikami i  ten obraz przenoszą na dzisiejsze nieruchomości. Prawdą jest, że w  ówczesnej Polsce mieszkanie w  bloku – jasne i  czyste, z  kanalizacją – było spełnieniem marzeń wielu osób i u osób pamiętających te czasy mógł utrwalić się ich wyidealizowany wizerunek. Już wtedy zresztą istniały osiedla o  lepszej i  gorszej opinii, ale warto wiedzieć, że nawet po przełomie lat 80. i 90. nie zmieniały się one w getta ubóstwa i przestępczości aż na taką skalę, jak w niektórych krajach zachodnioeuropejskich. Stało się tak choćby ze względu na większe zróżnicowanie społeczne – w polskim bloku mieszkał prawie każdy, ludzie rozmaitych zawodów oraz  warstw społecznych. Dzisiaj standard mieszkań przede wszystkim zależy od tego, kto zamieszkuje te budynki i  kto nimi zarządza. Na starych osiedlach tego typu spotkamy zarówno odrapane klatki schodowe oraz szczątki placów zabaw, jak i  czyściutkie, wyremontowane przestrzenie wspólne i  starannie wypielęgnowane trawniczki. Również pod względem technicznym blok blokowi nierówny. Inny standard mają dziesięcio- czy nawet kilkunastopiętrowe budynki z okresu upojenia technologią wielkopłytową, inny czteropiętrowe kameralne budynki wkomponowane w zieleń starych tradycyjnych dzielnic wielkich miast. Słowem, myśląc o  zakupie mieszkania w bloku z czasów PRL, trzeba dobrze obejrzeć konkretną nieruchomość, dowiedzieć się jak jest zarządzana, a nie sugerować się opiniami.

POŁOŻENIE MIESZKANIA I INFRASTRUKTURA OSIEDLA

Kluczowa dla atrakcyjności mieszkań w wielkiej płycie wydaje się lokalizacja. Na rynku pierwotnym położenie bliżej centrum jest drogie, zazwyczaj poza zasięgiem większości Polaków. Nowe osiedla budowane masowo na peryferiach oznaczają z kolei długie dojazdy do centrum i zazwyczaj mają braki w infrastrukturze. Niektóre osiedla bloków z wielkiej płyty są nie tylko lepiej zlokalizowane niż nowe budownictwo wielorodzinne, ale odznaczają się pełną infrastrukturą, zagospodarowaną zielenią oraz miejscami do rekreacji. Niewygody małych mieszkań częściowo rekompensowało ich otoczenie. Bloki stawiano bowiem w  dużych odległościach od siebie, planowano wokół nich przestrzenie wspólne, sadzono drzewa, zakładano klomby kwiatowe. Aktualnie, aby dodatkowo zwiększyć atrakcyjność tych osiedli, modernizowana jest stara infrastruktura osiedlowa, pojawiają się też udogodnienia charakterystyczne dla nowych osiedli, jak monitoring czy brama ze szlabanem na pilota itp.

HISTORIA WIELKIEJ PŁYTY

Korzenie budownictwa z prefabrykatów sięgają pierwszej połowy XX wieku. Pierwsze blokowiska w tej technologii budowy powstały w Europie Zachodniej. Twórcom przysługiwała szlachetna idea – miała być ona odpowiedzią na gwałtowny rozwój miast i przyrost liczby mieszkańców. Bloki z wielkiej płyty zaczęto budować po I wojnie światowej w Holandii, Niemczech, Francji i Finlandii. Szerzej to budownictwo upowszechniło się po II wojnie. Do zniszczonych miast przybywała ogromna liczba robotników, a wielu mieszkańców straciło dach nad głową. Ludzie nie mieli gdzie mieszkać, więc zaczęto budować pierwsze wielorodzinne bloki z elementów prefabrykowanych. Pierwszy blok z wielkiej płyty w Polsce powstał w podwarszawskich Jelonkach w 1958 roku. Boom budowlany przypadł na okres lat 70-80. Aż 75 procent bloków w technologii wielkiej płyty wybudowano między 1971 a 1988 rokiem. Budowano dużo, budowano szybko, ale nie zawsze z najlepszej jakości materiałów. Jednak wśród inżynierów panuje zgodna opinia, że wdrażane w Polsce projekty były znacząco lepsze od tych, z których korzystali budowniczowie w sąsiednich krajach bloku wschodniego.

TRWAŁOŚĆ KONSTRUKCJI

Monotonne pod względem architektonicznym, złożone w całości z prefabrykatów bloki mogą odpychać nie tylko szarością, ale też stanem technicznym. Inwestorzy zastanawiają się, ile jeszcze wytrzymają budynki zrealizowane w  technologii wielkiej płyty. Mimo iż peerelowscy budowniczowie zapewniali, że będą one służyć maksymalnie 50-70 lat, nadal stoją one w  najlepsze, zaspokajając potrzeby mieszkaniowe milionów osób. Głównym mankamentem technologii wielkopłytowej są stalowe łączenia płyt, tzw. agrafki – wieszaki łączące płyty elewacyjne ze szkieletem budynku, jednak łączeniom należycie uszczelnionym nic nie grozi. Tylko tam, gdzie dostała się wilgoć i  powietrze, może nastąpić korozja poszczególnych elementów. Eksperci zapewniają jednak, że nie ma powodów do obaw – jedyny znany szerzej epizod z  odpadnięciem płyty elewacyjnej miał miejsce w Polsce w latach 90. Konstrukcji bloków z wielkiej płyty nie uszkodziły też osunięcia ziemi i  wybuchy gazu. Niepokój może dodatkowo budzić świadomość, iż na wielu placach budowy nie dbano o jakość – kradzież kwitła w  najlepsze, „oszczędzano” materiały bądź nawet całkowicie rezygnowano z  pewnych elementów. Jednak nawet w przypadku tak prowadzonych budów nie ma ryzyka ich zawalenia się, chociaż żywotność ich konstrukcji może być obniżona. Ministerstwo Transportu i  Budownictwa opracowało wiarygodne badania techniczne, których wyniki wskazały jednoznacznie, iż większość bloków wytrzyma przynajmniej kolejne 100- -120 lat. Technologia wielkiej płyty okazała się żywotna, a stan tych budynków jest monitorowany na bieżąco – podczas prac termomodernizacyjnych prowadzone są niezbędne prace konserwacyjne.

BADANIA KONSTRUKCJI BLOKÓW Z WIELKIEJ PŁYTY WYKAZUJĄ, ŻE INWESTYCJA W TAKIE MIESZKANIE JEST BEZPIECZNA.

NORMATYWY MIESZKANIOWE Z CZASÓW PRL

W drugiej połowie XX wieku wielkość mieszkań była regulowana systemem tzw. normatywów, Były to ścisłe wytyczne dotyczące metrażu dla budynków mieszkalnych.

• Normatyw z 1959 roku sytuował wymiary mieszkań w Polsce na samym końcu w porównaniu do wszystkich krajów europejskich. Przyjęto, że jednej osobie wystarczy do życia 11 m2  powierzchni użytkowej. Mieszkanie dla jednej osoby, kawalerka mogła mieć 17-20 m2 , maksymalnie 28 m2 , mieszkanie dla dwóch osób 24-30 m2 , a maksymalnie 36 m2 . Dla trzech osób normatyw przewidywał 33-38 m2 , maksymalnie 52 m2 . Założenia te warto wziąć pod uwagę, jeśli szukamy mieszkania w budownictwie z lat 60.

• Normatyw z 1974 roku powstał w chwili, kiedy wprowadzono do budowy mieszkań różne rodzaje prefabrykatów, czyli gotowych elementów składowych budowli (np. część fundamentu, ściany, stropu) wyprodukowanych w zakładzie przemysłowym, łączonych w całość z innymi elementami na budowie. Założono, że technologie produkcji wielkiej płyty dają możliwość budowania mieszkań większych. Ewentualny naddatek powierzchni też normowano, wprowadzając dopuszczalne podwyższenie górnej granicy ze względów technologicznych. Podnoszono konieczność wyeliminowania miejsca do spania z pokoju ogólnego oraz za pożądane uznano wyodrębnienie ustawnego i większego pokoju dla rodziców. Zauważono potrzebę zapewnienia w kuchni miejsca do jedzenia. Ważne było powiększenie wielkości łazienki i WC, przedpokoju oraz powierzchni do składowania. Powierzchnia użytkowa mieszkania mogła wynosić: M-1 do 37 m2 , M-2 do 44 m2 , M-3 do 63 m2 , M-4 do 78 m2 , M-5 do 88 m2 , M6 do 97 m2 .

•  W 1982 roku zweryfikowano normatyw z roku 1974. Nowy dokument wyznaczał ramy, w których miał odbywać się przydział mieszkań. M-1 to mieszkanie budowane dla 1 osoby, mieszkanie M-2 dla 2, M-3 dla 3 i tak dalej. Osoba samotna mogła liczyć na uzyskanie mieszkania o wielkości od 25 do 28 m2  powierzchni użytkowej. Uogólniając, nowy normatyw wprowadził zasadę, że powierzchnię użytkową miała tworzyć suma powierzchni wszystkich pomieszczeń w mieszkaniu, łącznie z komunikacją, natomiast na powierzchnię mieszkalną składała się suma powierzchni wszystkich pokoi.

STANDARD FUNKCJONALNY

Znacznie gorzej może wyglądać komfort użytkowania mieszkań. Z racji ówczesnego, błyskawicznego tempa budowy bloków, na porządku dziennym były mostki termiczne pod oknami, nierówne ściany i sufity. Efektem oszczędnościowej gospodarki mieszkaniowej jest też słaba akustyka. W przeważającej większości są to również niedostatecznie doświetlone lokale – w fabrycznie produkowanych ścianach instalowano niewielkie okna. Na wyższych piętrach ta wada może nie być tak odczuwalna, głównie dzięki dużej odległości między budynkami, jednak na niższych pokoje mogą być ciemne. Wysokość mieszkań nie była imponująca – wynosiła ona około 2,5 m czy 2,6 m. Rozplanowanie wnętrz i metraż również pozostawiały wiele do życzenia. Bloki z  wielkiej płyty powstawały z  myślą o  robotnikach, nikt wtedy nie widział potrzeby funkcjonalnego zorganizowania pomieszczeń. Powierzchnia mieszkań była określana przez tzw. normatywy mieszkaniowe. Na małych metrażach raczej nie spotkamy przestrzennych wnętrz – to zwykle niewielkie pokoje, często nieustawne, ciemne lub  wąskie kuchnie. Wiele osób odpychają także nierzadko słabo działająca wentylacja współdzielona z innymi mieszkaniami w  pionie, konieczność wymiany oryginalnych instalacji elektrycznych, które nie radzą sobie chociażby z  nowoczesnymi urządzeniami AGD, wygląd klatek schodowych – zazwyczaj są one w  planach remontowych spółdzielni na końcu. Kupując lokal do remontu, weźmy pod uwagę, że jego modernizacja może pochłonąć znaczne koszty.

KOŁA RATUNKOWE DLA MIESZKAŃ W WIELKIEJ PŁYCIE

Mimo tak wielu obciążeń stan mieszkań w blokach wybudowanych w tej technologii i  trafiających na rynek wtórny poprawia się z roku na rok. Na zdjęciach oferty te zazwyczaj niczym się nie różnią od tych w  nowoczesnych apartamentowcach – czasami możemy je zidentyfikować jedynie po kształtach okien czy drzwi balkonowych. Większość budynków z tamtych lat ma już zwykle wymienioną stolarkę okienną na nową, szczelną akustycznie i cieplnie, oraz ocieplone ściany i  wymienione windy. Kupno mieszkania na rynku wtórnym w takim bloku ma też swoje atuty: nawet przy niewielkim metrażu przestrzeń może dawać potencjał do urządzenia nowoczesnego lokum. Często nawet bez wielkich nakładów remontowych można poradzić sobie z niedogodnościami. Na przykład małą, pierwotnie zamkniętą kuchnię wystarczy włączyć w przestrzeń pokoju, a mieszkanie zaplanowane jako pokój z kuchnią łatwo przerobić na dwa osobne pokoje z aneksem kuchennym. Część takich mieszkań jest dostępna na rynku już po remoncie – śladem dawnej ściany oddzielającej kuchnię od pokoju może być wówczas kuchenna wyspa lub murek. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że niektórych wad nie zlikwidujemy przebudową ścian, pozostaje nam wówczas jedynie aranżacja. Gdy wnętrza są małe lub niedoświetlone, wyposażmy je więc tylko w  lekkie optycznie meble i jasne tkaniny. Jeśli łączymy barwy, powinny być one utrzymane w  tej samej gamie kolorystycznej, np. odcieniach szarości. W  niskim wnętrzu ściany powinniśmy pomalować na bardzo jasny kolor, najlepiej na biało, unikajmy również nisko zawieszonych lamp i absolutnie nie eksponujemy okien – parapety najlepiej zastawić roślinami doniczkowymi.