Podczas budowy domu możemy skorzystać z pomocy inwestora zastępczego. Jak sama nazwa wskazuje, zastępuje on inwestora bezpośredniego, czyli podejmuje za niego określone czynności, do których zobowiązany jest inwestor podczas budowy domu, a więc ten nie musi być bezpośrednio zaangażowany w budowę.
Inwestor zastępczy to osoba lub firma, która działa na zlecenie inwestora, a do jego zadań należy:
- przejęcie na siebie obowiązków inwestora bezpośredniego,
- występowanie wobec osób trzecich, np. władz administracyjnych,
- po podpisaniu osobnej umowy o roboty budowlane może on także zostać wykonawcą robót budowlanych.
Oczywiście inwestor bezpośredni nie musi przekazać wszystkich obowiązków swojemu zastępcy, niektóre może pozostawić dla siebie. Inwestor zastępczy powinien wykonywać swoje zobowiązanie w sposób zapewniający osiągnięcie celu, jakim jest zrealizowanie inwestycji. Wolno mu dokonywać tylko wydatków koniecznych i użytecznych.
Inwestor zastępczy – korzyści
Zatrudnienie inwestora zastępczego to wygodna forma prowadzenie inwestycji, szczególnie w przypadku, gdy sam inwestor nie ma odpowiedniej wiedzy, doświadczenia w procesie budowlanym, a także mało czasu, aby kontrolować budowę. Należy jednak pamiętać, że wszystkie czynności, które podejmuje inwestor zastępczy są podejmowane na ryzyko inwestora zlecającego zastępstwo. Co to oznacza? Inwestor bezpośredni jest nadal stroną procesu budowlanego i to właśnie on jest rozliczany z obowiązków na nim ciążących w tym zakresie. Dlatego inwestora zastępczego należy wybierać bardzo rozważnie. Możemy zatrudnić w dowolnym momencie budowy domu, niekoniecznie musi towarzyszyć nam od początku. Po podpisaniu umowy inwestor zastępczy w porozumiemy z nami tworzy nasz dom, kompletuje potrzebną dokumentację, a ponadto bierze odpowiedzialność prawną za właściwe i terminowe zakończenie budowy. Warto przemyśleć dobór takiego specjalisty (specjalistów), który nie tylko wesprze nas od już podczas uzyskania pozwolenia na budowę (zgłoszenia budowy), ale również będzie mieć stosowne doświadczenie w zakresie reprezentowania inwestora w postępowaniu administracyjnym oraz prowadzenia prac budowlanych.
Firmy specjalizujące się w zastępstwie inwestycyjnym przekonują, że decydując się na skorzystanie z ich usług, oszczędzamy nie tylko czas, ale także pieniądze – dużej firmie łatwiej bowiem wynegocjować rabaty przy zakupie materiałów budowlanych, także prace budowlane przebiegają sprawniej.
Inwestor zastępczy działa w imieniu i interesie inwestora bezpośredniego
Umowa z inwestorem zastępczym
Inwestor bezpośredni z inwestorem zastępczym podpisuje umowę o zastępstwo inwestycyjne. W takiej umowie powinien być szczegółowo określony zakres czynności, które inwestor zastępczy miałby wykonywać – w ten sposób unikniemy ewentualnych sporów czy wątpliwości. Jest to ważne, ponieważ w żadnym obowiązującym akcie prawnym nie ma opisanych obowiązków inwestora zastępczego, a definicje tego podmiotu są tak ogólne, że opierając się wyłącznie na nich nie ma jednoznacznego zinterpretowania treści umowy o zastępstwo inwestycyjne, a tym samym praw i obowiązków stron. Pamiętajmy, że (wg Polskiej Normy) umowa o zastępstwo inwestycyjne nie jest umową o wykonanie przedsięwzięcia inwestycyjnego – taką umowę podpisuje się z generalnym wykonawcą. Oznacza to, że inwestor zastępczy nie jest zobowiązany do wykonania przedsięwzięcia, a tylko do wykonania w zastępstwie inwestora określonych w umowie czynności.
Obowiązki inwestora zastępczego
Inwestor zastępczy powinien współdziałać z inwestorem bezpośrednim. Do jego obowiązków należy informowanie inwestora o przebiegu inwestycji. Musi też za każdym razem uzyskać zgodę inwestora bezpośredniego na zmianę ustalonego z nim sposobu czynności objętych umową o zastępstwo inwestycyjne, a także na zmianę sposobu wykonywania inwestycji ustalonego w dokumentacji projektowej. Inwestor zastępczy musi wydać inwestorowi bezpośredniemu wszystkie materiały, które dla niego uzyskał, np. materiały budowlane. Może przy tym zażądać zwrotu wydatków, które poczynił w celu prawidłowego wykonania umowy. Po zakończeniu budowy inwestor zastępczy zobowiązany jest przekazać inwestorowi bezpośredniemu zrealizowane roboty budowlane (obiekt) razem z odpowiednią dokumentacją wymaganą przepisami.
Czego nie wolno inwestorowi zastępczemu?
Inwestor zastępczy nie może dokonywać wydatków bezużytecznych, a szczególnie takich, które przekraczając wysokość nakładów pieniężnych ustalonych w dokumentacji inwestycji. Jeśli nie dostosuje się do tego wymogu, to naraża się na zarzut braku wymaganej staranności działania, czyli nienależyte wykonanie zobowiązania. W takim przypadku inwestor bezpośredni może zażądać pokrycia szkody wyrażającej się w kwotach bezużytecznie wydatkowanych. Inwestor zastępczy nie może także wykorzystywać pieniędzy i rzeczy inwestora bezpośredniego we własnym interesie. Jeśli to zrobi, to od kwot zatrzymanych ponad potrzebę powinien płacić inwestorowi bezpośredniemu odsetki ustawowe.
zdjęcia: AdobeStock, pixabay.com
