Swój wymarzony dom możemy wybudować we własnym zakresie lub zdecydować się na zakup gotowego domu od dewelopera. Na co zwrócić uwagę kupując gotowy dom?
System deweloperski opanował segment budownictwa wielorodzinnego, ale zyskuje w Polsce coraz większą rolę również i w segmencie budynków jednorodzinnych. Deweloperska działalność w tym przypadku obejmuje zwykle wybudowanie całego osiedla domów jednorodzinnych. Typ domów jest zróżnicowany – są to zarówno jednorodzinne domy wolno stojące, domy w zabudowie bliźniaczej i szeregowej oraz miejskie wille – domy podzielone na kilka mieszkań. Inwestycje są ogrodzone, obejmują też wykonanie nawierzchni, często ogrodzeń wewnętrznych, oświetlenia, zagospodarowania wspólnych terenów zielonych czy placów rekreacyjnych. Zakup domu na takim osiedlu może być dla inwestora pociągający – odchodzi bowiem nie tylko kłopotliwa organizacja budowy, ale też zagospodarowanie terenu wokół. Obraz takiego domu i wizja mieszkania w pięknie, nowocześnie zagospodarowanym osiedlu są zachęcające. Zazwyczaj też przyciąga naszą uwagę dopracowana architektura domów i wykończenie zgodne z najnowocześniejszymi trendami. Minusem jest to, że nie mamy wpływu na wybór architektury, wielkości i program funkcjonalny domu – są one budowane według tylko kilku wariantów przyjętych przez dewelopera. Zobaczmy też, jak wyglądają formalności związane z odbiorem tak zakupionego domu.
Czy transakcja zakupu jest bezpieczna
Dom od dewelopera można kupić praktycznie na każdym etapie budowy – począwszy od momentu tzw. przedsprzedaży, którą może uruchomić deweloper natychmiast po uzyskaniu pozwolenia na budowę, aż do zakupu wybudowanego już domu. Dzisiaj nie musimy obawiać się sytuacji, że deweloper nas oszuka lub splajtuje w trakcie prowadzonej inwestycji. Obowiązujące przepisy prawne chronią nabywców nieruchomości, którzy wpłacili pieniądze przed zakończeniem inwestycji. Tzw. ustawa deweloperska zawiera procedurę, według której pieniądze inwestora trafiają na rachunek powierniczy kontrolowany przez bank, co pozwala w razie upadłości dewelopera na ich odzyskanie przez inwestora. Dodatkowym zabezpieczeniem jest to, że umowa przedwstępna jest zawierana w formie aktu notarialnego, do którego deweloper musi dostarczyć tzw. prospekt informacyjny o inwestycji, zawierający aktualny stan prawny. Mamy również spore bezpieczeństwo co do jakości materiałów użytych na budowie – muszą one być zgodne z dołączoną do aktu notarialnego dokumentacją oraz wizualizacjami. Już na etapie podpisania umowy przedwstępnej będziemy wiedzieli, jakie zostaną użyte do budowy materiały i jakie technologie zostaną zastosowane.
Własność domu od dewelopera
Dom od dewelopera można użytkować po podpisaniu u notariusza umowy przeniesienia własności nieruchomości. Są też sytuacje, że własność nie jest przenoszona, a deweloper udziela jedynie prawa do użytkowania wieczystego działki i stojącego na niej domu. Zanim jednak nastąpi umowa przeniesienia własności musi być przeprowadzony odbiór techniczny budynku. Może on nastąpić, gdy deweloper ma już pozwolenie na jego użytkowanie lub powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w ustalonym czasie nie zgłosił sprzeciwu w stosunku do zawiadomienia o zakończeniu budowy.
Formalności załatwione
Gdy kupujemy dom od dewelopera, to on załatwia za nas wszelkie formalności związane z zakończeniem budowy i przekazuje nam komplet dokumentów związanych z domem. To między innymi: dokumentacja budowlana, decyzje i dokumenty dotyczące domu, umowy podłączenia do mediów, protokoły odbioru przyłączy oraz wszelkich instalacji, inwentaryzacja geodezyjna powykonawcza, świadectwo charakterystyki energetycznej (jeśli zostało sporządzone), powykonawcza dokumentacja budynku, instrukcje eksploatacji poszczególnych urządzeń zamontowanych w domu oraz dokumenty gwarancyjne na urządzenia, materiały i wyposażenie.
Odbiór domu od dewelopera
Do towarzyszenia nam podczas odbioru warto zatrudnić fachowca. Koszt takiej usługi rzadko przekracza 500 zł, a znacznie ułatwi nam to ocenę odbieranego budynku. Specjalista sprawdzi między innymi zgodność wymiarów budynku z projektem, oceni, czy ściany są proste, skontroluje poprawność funkcjonowania poszczególnych elementów wyposażenia domu i zamontowanych w nim urządzeń, oceni wilgotność ścian i podłóg, skontroluje pion i poziom ścian oraz poziom podłóg, sprawdzi, czy przekątne pomieszczeń są równe, zbada sprawność systemu wentylacji. Kontroli wymagają także okna i drzwi – specjalista oceni, czy stolarka nie jest uszkodzona i działa poprawnie – oraz spadki na tarasach i balkonach. Można również wynająć specjalistę od termowizji, jednak badanie takie można przeprowadzić dopiero, gdy dom od dewelopera jest już ogrzewany.
Deweloperskie zobowiązania
Po zakończeniu oględzin podpisuje się protokół odbioru. W dokumencie tym będą też figurowały wszelkie zaobserwowane usterki i wady techniczne. Jeśli są one na tyle poważne, że uniemożliwiają rozpoczęcie dalszych prac wykończeniowych, wtedy deweloper zobowiązany jest je naprawić. Ma 14 dni od podpisania protokołu na ustosunkowanie się do wyników odbioru i uznać lub odrzucić zasadność wskazanych wad i usterek. Ma też 30 dni na ich naprawę, licząc od dnia podpisania protokołu. Pamiętajmy też, że dewelopera obowiązuje 5-letni okres rękojmi. Od momentu przekazania kluczy do końca tego czasu można żądać od niego naprawy lub usunięcia istotnych wad, które uniemożliwiają korzystanie z domu zgodnie z jego przeznaczeniem. Jeśli nie poradzi sobie z nimi, mamy prawo odstąpić od umowy. Gdy wady nie są bardzo poważne można zażądać obniżenia ceny za dom od dewelopera o taką wartość, jaką straciła nieruchomość w wyniku wady. Przy okazji warto uwzględnić rozliczenie nadmiernych kosztów eksploatacyjnych, poniesionych w rezultacie tychże wad. Rękojmia nie obowiązuje w stosunku do wad, o których klient wiedział i akceptował je podpisując umowę.
zdjęcia: K. Jankowska, fotolia.com
