Formalności budowlane mogą ciągnąć się w nieskończoność. Chyba, że odpowiednio się do nich przygotujemy. Jak ułatwić sobie budowę domu i z bez większych przeszkód przejść przez formalności budowlane?
By jak najsprawniej przejść przez formalności budowlane, warto wesprzeć się wiedzą, praktycznymi radami i fachowymi wskazówkami. Wiedza na temat załatwiania formalności, związanych z kupnem działki i budową domu jest dzisiaj powszechnie dostępna. Możemy ją uzyskać bezpośrednio w urzędach i na ich stronach internetowych, na portalach budowlanych, w prasie i specjalistycznych poradnikach. Warto też zaglądać na fora internetowe, poświęcone tematyce budownictwa jednorodzinnego. Załatwianie formalności budowlanych można zlecić projektantowi. Taką pomoc oferują również firmy zajmujące się pośrednictwem budowlanym. Wszystkie niezbędne druki można znaleźć na stronach lokalnych urzędów.
Przed kupnem działki koniecznie trzeba sprawdzić stan prawny nieruchomości (fot. AdobeStock)
Formalności związane z budową domu – informacje o działce
Zweryfikowanie i sprawdzenie wszystkich dostępnych informacji, dotyczących interesującego nas terenu, pozwoli uniknąć przykrych niespodzianek przy załatwianiu formalności. Im więcej będziemy wiedzieli np. na temat ograniczeń gruntowych terenu czy wymogów urzędowych, dotyczących architektury domu, tym łatwiej będzie nam podjąć kolejne decyzje. Formalności budowlane nie zostaną też utrudnione przez nieoczekiwane nakazy i ograniczenia.
W celu zgromadzenia potrzebnych informacji o interesującej nas działce musimy postarać się o wgląd do o miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dostępnego w urzędzie gminy, pod który podlega teren. Z niego dowiemy się, jakie są dokładne wymiary parceli na terenie, na którym planowana jest budowa domu, jaki ma charakter, czyli czy jest budowlana, czy dopuszcza się prowadzenie na niej handlu i usług, jakie będzie planowane sąsiedztwo naszej nieruchomości – potencjalne inwestycje w pobliżu, czy są szczególne warunki zagospodarowania terenu, na przykład narzucony charakter budynków, oraz jakie są dostępne na działce media. W niektórych gminach wniosek można złożyć przez internet, czas oczekiwania na decyzję wynosi do 14 dni. Zweryfikowanie i sprawdzenie wszystkich dostępnych informacji dotyczących interesującego nas terenu, pozwoli uniknąć przykrych niespodzianek przy załatwianiu formalności.
Jeśli na danym terenie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, trzeba wystąpić do gminy o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która będzie zawierała wszystkie niezbędne informacje. Aby formalności budowlane przebiegły bez przeszkód i możliwe było otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy, działka musi mieć dostęp do drogi publicznej. Kwestie podjazdu mogą też podlegać umowie z sąsiadami. Jeżeli ich nie ma, możemy wystąpić do sądu o przymusowe ustanowienie dostępu do posesji. W tym celu potrzebny będzie akt notarialny z oświadczeniem właściciela nieruchomości obciążanej, czyli terenu, przez który dojazd byłby możliwy. Tak zwany wpis służebności powinien być uwzględniony w księdze wieczystej.
Co ważne, zarówno wypis z planu, jak i decyzję o warunkach zabudowy możemy uzyskać nie będąc właścicielem działki, ani nie deklarując chęci jej kupna.
Formalności związane z budową domu – informacje o gruncie
Kolejną ważną, konieczną do sprawdzenia informacją – gdyż wpływającą na bezpieczeństwo naszej inwestycji i sprawne przejście przez formalności budowlane – jest rodzaj i stan gruntu znajdującego się na interesującej nas działce. W wydziale geodezji właściwego dla danej miejscowości uzyskamy dane dotyczące wilgotności, gdyż pod względem technicznym niezwykle ważne jest, czy budowa domu planowana jest na podmokłym, czy np. piaszczystym terenie. Otrzymamy tam też informację, czy nie składowano na naszej działce niebezpiecznych substancji, mogących skazić teren, w tym czy nie znajdowało się tam wysypisko śmieci. W wydziale geodezji uzyskamy również dokładne dane o położeniu i powierzchni działki. Lepiej bowiem nie ograniczać się wyłącznie do informacji właściciela o przebiegu granicy działki czy jej wielkości, bo on sam może dysponować niewłaściwymi danymi.
Przed kupnem zweryfikujmy przeznaczenie działki w planach zagospodarowania przestrzennego (fot. pixabay.com)
Formalności związane z budową domu – status działki
Nie mniej istotne jest sprawdzenie ewidencji gruntów i budynków dotyczącej naszej posesji. Pozwoli nam to na zapoznanie się z historią nieruchomości oraz umożliwi formalne sporządzenie umowy sprzedaży i przeprowadzenie procedur budowlanych. Najważniejszym dokumentem, dzięki któremu potwierdzimy własność jest odpis z księgi wieczystej, który powinien posiadać sprzedający. Pamiętajmy jednak, że aktualny jest ten wydany w ciągu ostatnich 3 miesięcy. Odpis możemy uzyskać również samodzielnie – w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego lub w Elektronicznym Rejestrze Ksiąg Wieczystych. Musimy zdawać sobie sprawę, że wpisy nie są szczegółowe. Może się okazać, że gmina ma prawo pierwokupu działki lub w przypadku nabywania prawa wieczystego jest ona obciążona pewnymi zobowiązaniami, np. warunek zabudowy w określonym terminie. W weryfikacji i ustaleniu stanu prawnego pomoże nam wykwalifikowany pośrednik w obrocie nieruchomościami, który mając doświadczenie w podobnych transakcjach ostrzeże nas przed ewentualnym zagrożeniem. Dopiero po zgromadzeniu wszystkich powyższych informacji należy udać się do notariusza w celu sporządzenia aktu kupna działki, ale przedtem warto zapoznać się z kosztami, w skład których wchodzą wynagrodzenie notariusza, opłaty sądowe oraz podatek od umowy sprzedaży. Wszystkie uiszcza się w kancelarii notarialnej.
zdjęcie otwierające: pixabay.com
