Jeszcze kilka lat temu budując dom, trzeba było koniecznie uzyskać pozwolenie na budowę. Obecnie możliwa jest budowa domu bez pozwolenia, ale wymagane jest zgłoszenie zamiaru budowy, chociaż w niektórych przypadkach nawet tego obowiązku nie trzeba dopełnić.
Budowa domu bez pozwolenia, ale na zgłoszenie jest możliwa od 2015 roku, co wielu inwestorom ułatwiło i przyspieszyło proces inwestycyjno-budowlany. W styczniu 2022 roku weszły nowe przepisy. Nowelizacja prawa budowlanego umożliwiła budowę domu 70 m2 bez pozwolenia. Przepisy przepisami, ale co tak naprawdę w praktyce oznacza budowa domu bez pozwolenia?
Dom bez pozwolenia – warunki
Budowa domów bez pozwolenia ułatwiła i uprościła procedurę związaną z budową domu. Nowelizacja wprowadzona w 2015 roku dotyczy przede wszystkim domów jednorodzinnych, w zabudowie wolnostojącej, których obszar oddziaływania mieści się na terenie, gdzie budynki zostały zaprojektowane. Określenie obszaru oddziaływania należy do obowiązków architekta. Jeżeli obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, możemy zdecydować się na zgłoszenie zamiaru budowy domu, zamiast przechodzić przez procedurę uzyskania pozwolenia na budowę. Jednak pamiętajmy, że aby legalnie wybudować domy bez zezwolenia na budowę, musimy dopełnić formalności. Domy na zgłoszenie – jakie warunki musimy spełnić? Zaczynamy od uzyskania wypisu i wyrysy z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a jeśli go nie ma, musimy wystąpić o warunki zabudowy i zagospodarowanie terenu (WZiZT) dla działki. Dom mieszkalny bez pozwolenia wymaga również zamówienia projektu domu lub adaptacji gotowego projektu przygotowanej przez architekta. W odpowiednim wydziale architektoniczno-budowlanym składamy cztery jednobrzmiące egzemplarze projektu budowlanego, wraz z wymaganymi uzgodnieniami, pozwoleniami, opiniami oraz oświadczeniem o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Oczywiście musimy dołączyć wypełniony odpowiedni druk z zamiarem rozpoczęcia budowy w odpowiednim terminie. Organ ma 30 dni na wystawienie decyzji o sprzeciwie lub wezwanie nas do uzupełnienia braków. Jeśli po tym czasie nie dostaliśmy pisma z urzędu, to na podstawie tzw. milczącej zgody możemy rozpocząć budowę domu bez pozwolenia. Ostatnim naszym obowiązkiem jest po ukończeniu prac budowlanych zawiadomienie PINB – jeśli ten w ciągu 14 ni nie wniesie sprzeciwu, możemy przystąpić do użytkowania domu.
Dom mieszkalny 70 m2 bez pozwolenia na budowę – przepisy
Od stycznia 2022 roku można zbudować domek bez pozwolenia na budowę i bez ustanowienie kierownika budowy. Jakie wymiary może mieć dom bez pozwolenia? Może to być budynek o powierzchni zabudowy do 70 m2 z poddaszem, o łącznej powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 90 m2. Ponadto dom musi być przeznaczony wyłącznie do własnych celów mieszkaniowych. Oczywiście budowa takich domów bez pozwolenia musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy. Na jakiej działce można postawić dom bez pozwolenia 70 m2? Obszar oddziaływania budynku musi mieścić się całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. Pamiętajmy jednak, że liczba domów budowlanych bez pozwoleń na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki. Ustawa nie zwalnia z obowiązku w zakresie projektowania i budowy domów czy stosowania wymagań techniczno-budowlanych. Budowa domu bez pozwolenia do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych wymaga dopełnienia pewnych formalności. Musimy zawiadomić odpowiedni organ o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót. Do zgłoszenia dołączamy projekt zagospodarowania działki, projekt architektoniczno-budowlany, oświadczenie o budowie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych oraz oświadczenie, że przyjmujemy odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy. Po wybudowaniu domu musimy także wykonać geodezyjną inwentaryzację powykonawczą. Decydując się na budowę domu bez pozwolenia do 70 m2, tak naprawdę nie musimy tylko zatrudniać kierownika budowy ani prowadzić dziennika budowy. W ten sposób możemy zaoszczędzić 2000-4000 zł, ale pamiętajmy, że zadaniem kierownika budowy jest dopilnowanie prawidłowego przebiegu wszystkich robót budowlanych. Brak kierownika budowy oznacza, że to inwestor ponosi pełną odpowiedzialność za błędy na budowie, włącznie z konsekwencjami prawnymi.
Jaki metraż domu na zgłoszenie – budowa domów rekreacyjnych bez pozwolenia
Ile metrów może mieć dom na zgłoszenie, jeśli przeznaczony jest do celów rekreacyjnych? Powierzchnia zabudowy takiego domu nie może przekraczać 70 m2. Co ważne, nie może mieć użytkowego poddasza, ale dozwolona jest otwarta antresola. Tak jak w wyżej opisanym przypadku, czyli domu bez pozwolenia do 70 m2 przeznaczonego na cele mieszkaniowe, tak i dom rekreacyjny musi spełniać wymogi MPZP i WZiZT. Na każde 500 m2 działki może przypadać wyłącznie jeden dom. Rozpiętość domu może wynieść maksymalnie 6 m, a wysokość pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi nie może być niższa niż 2,2 m. Uwaga! Dom letniskowy to taki, który jest przeznaczony do tymczasowego przebywania ludzi, a pobyt w nim nie powinien przekraczać łącznie 180 dni w ciągu roku. Może być wynajmowany czy odsprzedany. Domy rekreacji indywidualnej nie muszą spełniać norm dotyczącej izolacyjności termicznej przegród zewnętrznych. Mogą powstać bez projektu budowlanego, a do urzędu wystarczy dostarczyć druk zgłoszenia budowy, mapę z wrysowanym domem oraz kilka podglądowych rysunków przedstawiających przyszły dom. Urząd ma 21 dni na sprzeciw.
Budowa domów bez pozwolenia od 2023 roku
W styczniu 2023 roku czeka nas kolejna nowelizacja prawa budowlanego. Nowe przepisy, które mają uprościć i przyspieszyć proces inwestycyjno-budowlany, będą umożliwiały budowę domów bez pozwolenia niezależnie od ich powierzchni. Konieczne będzie jednak zatrudnienie kierownika budowy i to do jego obowiązków będzie należało potwierdzenie, że dom nadaje się do użytku i zamieszkania – do tej pory należało obiór domu zgłosić PINB. Co ważne, o ile przyszłe domy bez pozwolenia nie będą miały ograniczonego metrażu, to będą mogły być to budynki maksymalnie 2-kondygnacyjne.
