Od 1 stycznia 2017 roku nie mamy obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę domu. Wprowadzona nowelizacja Prawa budowlanego ułatwiła wielu inwestorom indywidualnym rozpoczęcie realizacji projektu. Dzięki niej zmniejszyły się wymagania formalne, a także skróciły urzędowe terminy. Kiedy możemy zgłosić budowę domu i jak to zrobić?
Nowelizacja Prawa budowlanego zniosła wymóg uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub przebudowę domu jednorodzinnego. Rozwiązanie to dotyczy budynków, których obszar oddziaływania nie będzie wykraczał poza obszar działki (czy działek) objętej inwestycją, czyli sytuacji, w której dom nie jest uciążliwy dla sąsiadów. W takich przypadkach wymagane jest jedynie zgłoszenie budowy z projektem budowlanym i dołączenie dokumentów wymaganych w trybie pozwolenia na budowę dla tego budynku. Starosta będzie miała 30 dni na ewentualny sprzeciw.
Obszar oddziaływania
Nowe prawo, dzięki któremu jest możliwa budowa domu bez pozwolenia wprowadziła obowiązek określenia obszaru oddziaływania obiektu w projekcie budowlanym. Sposób jego wyznaczenia może być dowolny. Obszar oddziaływania obiektu to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu terenu. W interesie inwestora jest określenie obszaru oddziaływania inwestycji jedynie do działki, na której ma powstać dom – sąsiedzi nie zostaną uznani za strony postępowania. W przeciwnym przypadku, jeśli właściciele sąsiednich nieruchomości zostaną uznani za strony postępowania, będą oni mieli m.in. wgląd w dokumentację, a ponadto mogą zaskarżać wydawane rozstrzygnięcia. Mogą mieć wpływ na przebieg budowy naszego domu. Obszar oddziaływania obiektu określa architekt czy projektant, który wykonuje projekt budowlany. Będzie musiał w tym zakresie dokonać interpretacji przepisów prawa powszechnie obowiązującego, które pozwalają na dokonanie jednoznacznego określenia obszaru oddziaływania budynku.
Zgłoszenie budowy domu – formalności
Przy zgłoszeniu budowy domu musimy uzyskać wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego dla działki. Jeśli na danym terenie taki plan nie występuje, to należy wystąpić o warunki zabudowy i zagospodarowania dla działki. Zobowiązani jesteśmy także do zlecenia opracowania domu przez uprawnionego architekta. W przypadku gotowego projektu domu konieczna jest adaptacja wybranego projektu na działkę, a w przypadku zmian w projekcie wprowadzenie ich na etapie adaptacji. Do wniosku zgłoszenia budowy domu musimy dołączyć cztery jednobrzmiące egzemplarze projektu budowlanego, razem z wymaganiami czy pozwoleniami, opiniami oraz oświadczeniem o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. W wydziale architektoniczno-budowlanym następuje weryfikacja przedłożonej dokumentacji projektowej, gdzie przy ewentualnych brakach, organ wzywa nas do ich uzupełnienia. Przy zgłoszeniu w ciągu 3 dni od jego złożenia zamieszczona zostaje informacja o dokonaniu zgłoszenia w biuletynie informacji publicznej. Następnie w terminie 30 dni od zgłoszenia, organ wystawia decyzję o sprzeciwie lub tak zwaną milczącą zgodę na przeprowadzenie robót. W naszym interesie jest wskazanie w zgłoszeniu o wystawienie przez urząd pisemnej zgody na zgłoszone roboty. Przy braku sprzeciwu możemy rozpocząć budowę, o której powiadomiony zostaje powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.
Zgłoszenie budowy domu – ułatwienia
Zgodnie z nowym Prawem budowlanym inwestor
nie musi dołączać do projektu budowlanego oświadczeń o zapewnieniu energii, wody, ciepła i gazu, a także o warunkach
przyłącza do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych,
gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz oświadczeń
właściwego zarządcy drogi o możliwości do drogi publicznej (z
wyjątkiem dróg krajowych i wojewódzkich, dla których takie
uzgodnienia nadal są konieczne). Spełnienie przez budynek warunków w zakresie podłączenia do mediów jest weryfikowane na etapie
zgłoszenia terminu rozpoczęcia robót budowlanych. Budowa domu bez
pozwolenia wiąże się także ze zniesieniem obowiązku zgłoszenia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Do tej pory
inwestor musiał powiadomić nadzór budowlany na co najmniej 7 dni
przed planowanym rozpoczęciem robót. W przypadku braków formalnych
we wniosku o pozwolenie na budowę organ administracyjny wzywa
inwestora do ich uzupełnienia w ciągu 14 dni od dnia złożenia
wniosku. Do tej pory nie było wyznaczonego terminu.
Inne inwestycje na zgłoszenie
Oprócz budowy domu jednorodzinnego na zgłoszenie (a także pozwolenie) mogą być realizowane również inne inwestycje, np.:
- przebudowa, rozbudowa czy nadbudowa wolno stojących, jednorodzinnych budynków mieszkalnych, dla których wymagany jest projekt, przy czym obszar oddziaływania mieści się w całości na działce czy terenie, na którym inwestycja została zaprojektowana;
- wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, garaże, wiaty, przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;
- przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę;
- zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3;
- przyłącza: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne;
- budowa tymczasowych i niezwiązanych na trwale z gruntem obiektów budowlanych, które przewidziane są do przeniesienia w terminie do 120 dni od zgłoszenia w inne miejsce lub przeznaczonych do rozbiórki;
- budowa instalacji dla zbiorników na gaz płynny z jednym zbiornikiem o pojemności do 7 m3, przeznaczonych do zasilania w gaz budynku jednorodzinnego;
- budowa przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 50 m2;
- budowa ogrodzeń wyższych niż 2,2 m.
zdjęcia: fotolia.com
