Rok 2016 był kolejnym dobrym rokiem dla budownictwa mieszkaniowego. Generalnie biorąc bardzo dobre wyniki z poprzedniego sezonu powtórzyło budownictwo na sprzedaż lub wynajem (deweloperskie), indywidualne wzmocniło swoją „pozycję wyjściową” w rok 2017 r., a pozostałe formy budownictwa, pomimo że wciąż stanowią ok. 3% margines, zanotowały dynamiki rozwoju niespotykane od lat. Czy wszystkie wyniki równie dobrze rokują na sezon 2017?
Najważniejsze fakty
Według wstępnych danych GUS* w 2016 r. oddano w Polsce do użytku ogółem 162,7 tys. mieszkań (wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim o 15 tysięcy,), rozpoczęto budowę 173,9 tys. mieszkań (wzrost o ponad 5,5 tys.) i wydano pozwolenia na budowę niemal 211,6 tys. mieszkań (wzrost o 22,8 tys.). Nie wchodząc w gąszcz liczb, warto pamiętać, że w okresie od 1990 r. tylko w roku 2008 oddano więcej mieszkań, a w kategoriach mieszkań rozpoczętych i pozwoleń na budowę jedynie lata 2007–2008 były lepsze.
---------------------------------------------
* Informacje statystyczne, jakimi posługujemy się w niniejszym artykule,
zaczerpnęliśmy z ogólnie dostępnych tablic informacyjnych GUS.
Wykres 1 pokazuje, że przyspieszenie nie przebiega jednak w różnych formach budownictwa mieszkaniowego równomiernie.
Lepsze prognozy dla budownictwa indywidualnego
W budownictwie indywidualnym prognozy są lepsze – w kategorii pozwoleń na budowę ich liczba była w 2016 r. największa od roku 2009, a z uwagi na rozpoczęte budowy od roku 2011. Spadkowy trend z lat 2011–2013 w latach 2014–2016 odwrócił się, przybierając dodatnie wartości. Równolegle budownictwo indywidualne zaczęło „odtwarzać swoisty zapas”, powiększając w kolejnym roku nadwyżkę mieszkań, na budowę których wydano pozwolenia, nad rozpoczynanymi i oddanymi. W przeciwieństwie do lat 2012-2015 w minionym roku pojawiła się też nadwyżka mieszkań rozpoczętych nad oddanymi. To dobre wieści. W długim ciągu czasowym nie każde pozwolenie jest realizowane i nie każda rozpoczęta budowa kończona. Tak więc zapas pozwoleń i mieszkań rozpoczętych jest zjawiskiem pozytywnym (a w ostatnich latach kurczył się).
Deweloperskie jest w modzie
Budownictwo deweloperskie nie notowało w ostatnich latach
sezonu równie dobrego jak w 2016 r. Z wyjątkiem kategorii
mieszkań rozpoczętych, w której na ujemną dynamikę w skali
całego roku decydująco wpłynęły złe wyniki grudnia (spadek
wobec miesiąca sprzed roku o ponad 10%), z ostatecznym wynikiem
w skali roku gorszym dokładnie o 1 tysiąc mieszkań.
Deweloperzy okazują w ostatnich latach niezwykłą mobilność.
Pomiędzy rokiem 2013 a 2016 liczba pozwoleń na budowę
wzrosła w tym segmencie niemal 2-krotnie – o ponad 50 tys.
mieszkań, a liczba mieszkań rozpoczętych o ponad 34 tys.
Sezon roku 2016 przyniósł też po raz pierwszy przewagę budownictwu
deweloperskiemu nad budownictwem indywidualnym
w każdej z trzech kategorii, a po raz drugi w dwóch zasadniczych dla prognoz: mieszkań rozpoczętych i mieszkań,
na budowę których wydano pozwolenia. Jeśli ranga budownictwa
indywidualnego na rynku materiałów budowlanych
nadal będzie szczególna (mamy na myśli ten segment rynku,
na którym aktywni są wykonawcy budowlani – klienci kupców
tworzących Grupę PSB oraz dostawcy tych materiałów), to
głównie dzięki temu, że łączna powierzchnia mieszkań oddanych,
w tej formie budowania, nadal zdecydowanie więcej niż
2-krotnie przekroczyła łączną powierzchnię wszystkich mieszkań
deweloperskich (Wykres 2). Budowanie w pozostałych formach
(komunalne, społeczne czynszowe, zakładowe, spółdzielcze)
stanowi od wielu lat margines paru procent.
Inwestorzy indywidualni nadal kreują w decydującej mierze
popyt na najważniejsze grupy materiałów budowlanych
oferowanych w składach PSB, Centrach Budownictwa
PSB-Profi i w sklepach PSB-Mrówka.
Łyżka dziegciu w beczce miodu
Małą łyżkę dziegciu w beczce miodu, jakim raczą się główni gracze na rynku budownictwa mieszkaniowego analizując wyniki ostatnich 2 lat, można znaleźć w zestawieniu danych o średnich powierzchniach mieszkań. Nadal z roku na rok zmniejsza się średni metraż mieszkań. W budownictwie indywidualnym w ciągu 7 lat o niemal 11 m2 (145,7 m2 w 2010 r. i 135 m2 w 2016 r.), a w deweloperskim o 8 m2 (66,2 m2 w 2010 r. i 58,2 w 2016 r.). W procentach licząc odpowiednio o 7% i 12%. To oczywiście przekłada się na relatywne obniżenie sprzedaży materiałów budowlanych.
Co z kredytami
Na jakie wsparcie kredytowe mogą liczyć Polacy, którzy chcą
zainwestować w mieszkania? Komisja Nadzoru Finansowego**
przedstawiając sytuację banków w okresie I–IX 2016 r.
informowała, że wartość portfela kredytów mieszkaniowych
zwiększyła się (po wyeliminowaniu wpływu zmian kursów
walut) o około 9,3 mld zł. W ocenie KNF relatywnie stabilnemu
rozwojowi akcji kredytowej sprzyjały rekordowo niskie
stopy procentowe, co z jednej strony przekładało się na wzrost
zdolności kredytowej, a z drugiej skłaniało część gospodarstw
domowych do inwestycji na rynku nieruchomości, jako alternatywnej
formy oszczędzania. Rozwojowi akcji kredytowej
sprzyjała też względna stabilizacja cen na rynku nieruchomości.
Dodatkowo popyt wzmocniony został przez rządowy program
„Mieszkanie dla Młodych”.
Według danych AMRON-SARFiN, w okresie I–IX 2016 r.
banki udzieliły 136,5 tys. kredytów mieszkaniowych, na łączną
kwotę 29,7 mld zł, a liczba czynnych umów kredytowych
zwiększyła się o 44,6 tys. do 2039,3 tys. Oznacza to, że akcja
kredytowa (Wykres 3.) była nieznacznie wyższa od tej jaką
banki wygenerowały w analogicznym okresie 2015 r. (udzieliły
wówczas 132,6 tys. kredytów o wartości 28,7 mld zł).
------------------------------------------------------------------------------
** Dane i oceny zawarte w dokumencie KNF pt. „Informacja o sytuacji
banków w okresie I–IX 2016 r.”.
W raporcie AMRON-SARFiN podkreślono, że w pierwszym
półroczu 2016 r. podstawowym motorem wysokiej akcji kredytowej
był udział kredytobiorców w wyścigu po dopłatę
z rządowego programu „MdM”. Kiedy skończyły się środki na dopłaty, nastąpił najwyższy w ostatnich 5 latach spadek
liczby udzielonych kredytów – w III kwartale minus 13,2%
w porównaniu do poprzedniego kwartału, a wartości nowych
umów – spadek o 8,8%. Mimo to wyniki po trzech kwartałach
2016 r. były nieco lepsze od wyników analogicznego okresu
roku 2015.
Jak na rynek mieszkaniowy może wpłynąć kontynuacja programu
„MdM” oraz program Mieszkanie Plus. Opinie są różne
i często zależą od zapatrywań politycznych. Dlatego się nimi
nie zajmuję. W Ustawie Budżetowej na 2017 r. przewidziano,
że „Rezerwa na sfinansowanie wypłat z Funduszu Dopłat
wsparcia dla nabywców lokali mieszkalnych albo domów
jednorodzinnych - Mieszkanie dla Młodych (MdM) oraz
200 mln zł na realizację „Narodowego Programu Mieszkaniowego”
wyniesie łącznie 946 mln zł.
Rząd przewiduje różne instrumenty wsparcia budownictwa
mieszkaniowego, których szczegóły, wraz z zakładanym finansowaniem,
poznamy w ciągu roku.
Sytuacja w powiatach
W cieniu powszechnego zainteresowania mediów budownictwem
deweloperskim w największych aglomeracjach pozostaje
wciąż dominujące na prowincji budownictwo indywidualne.
Aż w 309 powiatach (ponad 81% ogólnej liczby powiatów)
większość mieszkań, których budowę rozpoczęto w okresie
I–IX 2016 r., powstaje w domach jednorodzinnych. W 169
powiatach Polacy budują mieszkania wyłącznie w tej formie
(Wykres 4). Jaki to rynek? – Dokładnie 37,3% mieszkań w domach jednorodzinnych powstaje w powiatach, gdzie istnieje
wyłącznie budownictwo indywidualne. W okresie I–IX 2016 r.
rozpoczęto w takich powiatach budowę niemal 25 tys. mieszkań.
Tylko w 71 powiatach udział budownictwa indywidualnego był
mniejszy niż we wszystkich pozostałych formach inwestowania
w mieszkania łącznie.
W 2016 r. nie było w Polsce powiatu, w którym nie rozpoczęto
budowy przynajmniej jednego mieszkania w budownictwie
indywidualnym.
Tabela 1 pokazuje, że pewna część lokalnych rynków powiatowych,
gdzie podejmowano w okresie I–IX 2016 r. wyłącznie
indywidualną budowę mieszkań, odznacza się sporym potencjałem.
Przykładem powiaty: nowosądecki w Małopolsce,
bielski na Śląsku, radomski na Mazowszu (w każdym powyżej
500 mieszkań), wreszcie kielecki w Świętokrzyskim – rekord, 685 mieszkań. W większości województw (10) liczba takich
mieszkań ma 4 cyfry. Na Śląsku, Mazowszu i w Małopolsce
przekracza 3 tysiące.
Wykres 5 pokazuje rozkład dynamiki wzrostów/spadków rozpoczynanych
budów mieszkań w budownictwie indywidualnym
w ostatnich latach.
W ciągu trzech pierwszych kwartałów 2016 r. w 266 powiatach
liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w budownictwie
indywidualnym była większa, niż w analogicznym
okresie roku poprzedniego, w 107 mniejsza, a w 7 taka sama.
Wykonawcy o barierach w budownictwie
Jak obecną sytuację na rynku budowlanym oceniają wykonawcy? Wykres 6 pokazuje, że w ciągu dwóch ostatnich lat wyraźnie spada ranga bardzo istotnej bariery niedostatecznego popytu oraz bariery kosztów materiałów (pomimo okresowych wyskoków w górę). Rośnie natomiast bariera niepewności ogólnej sytuacji gospodarczej, a jeszcze szybciej bariera niedoboru wykwalifikowanych pracowników, do czego bezsprzecznie przyczyniło się ograniczanie rekrutacji do szkół budowlanych i liczna emigracja, a czemu nie może w pełni zapobiec masowe zatrudnianie w Polsce obywateli Ukrainy.
Bariera niedoboru wykwalifikowanych pracowników od 8 lat nigdy nie była tak wysoka pod koniec roku, jak w grudniu 2016.
* * *
W sąsiednim artykule Mirosław Lubarski odpowiedź na pytanie: Jaki będzie sezon 2017 dla handlu materiałami budowlanymi? ujmuje w 10 punktach. Informacje i oceny w nich zawarte adresowane są do szerokiego grona firm aktywnych na rynku budowlanym. Najważniejsza zawiera szacunkową prognozę, iż tegoroczny popyt na materiały w budownictwie mieszkaniowym wzrośnie o 7–10%.
Zdecydowana większość danych prezentowanych w niniejszym artykule potwierdza ten optymizm, choć zawsze trzeba pamiętać o licznych niewiadomych, także zjawiskach niekorzystnych, jakie mogą pojawić się nie tylko w Polsce, ale też w szerszym wymiarze – w Europie, na Świecie.
Mirosław Ziach
