Tweet odpowiadający krótko na pytanie o przypuszczalny rozwój rynku mieszkaniowego w Polsce w 2020 r. musi mocno eksponować słowo „inflacja”. Bo coraz więcej na to wskazuje, że przyspieszająca inflacja może okazać się istotnym czynnikiem wymuszającym decyzje setek tysięcy Polaków co do inwestycji mieszkaniowych. W tym sensie inflacja może spełnić rolę swoistego koła zamachowego, pobudzającego dodatkowo branżę budowlaną działającą na rzecz tego rynku.
STATYSTYKA NIGDY WCZEŚNIEJ NIE BYŁA TAK DOBRA
Tak dobrego roku jak 2019 budownictwo mieszkaniowe ani w latach
90., ani w XXI wieku nie miało. Trzeba by sięgnąć kilkadziesiąt
lat wstecz, do danych z lat 70. i 80., żeby doszukać się większej
liczby oddawanych lokali, pamiętając przy tym o ich zdecydowanie
mniejszych średnich powierzchniach, niż obecnie. Rzeczowe
przesłanki optymizmu u progu sezonu 2020 są mocne.
Wykres 1 dowodzi, że w każdej prezentowanej kategorii od lat
notujemy wzrosty. Coraz więcej mieszkań oddajemy do użytkowania,
podobny trend dotyczy pozwoleń na budowę nowych
mieszkań i rozpoczynanych budów
Według danych GUS w 2019 r. oddano w Polsce do użytku ogółem
207,2 tys. mieszkań (wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim
o 21,2 tys.), rozpoczęto budowę 237,3 tys. mieszkań
(wzrost o 15,5 tys.) i wydano pozwolenia na budowę 268,5 tys.
mieszkań (wzrost o 11,5 tys.). Przypomnę, że w latach
1993–2000 oddawano do użytkowania przeszło dwa razy mniej
mieszkań (rocznie między 62 tys. a 94 tys.), w roku 2002 też nie
przekroczono 100 tysięcy.
Czy wyniki 2019 r. mogą satysfakcjonować? Absolutnie nie.
Spójrzmy na skalę potrzeb. Dariusz Blocher, prezes Budimexu
swój wywód na temat kondycji mieszkalnictwa w Polsce zaczyna
od przypomnienia podstawowej twardej statystyki – W Polsce
na tysiąc mieszkańców przypada 381 mieszkań. Średnia
europejska, to 478 mieszkań. To oznacza, że do europejskiego
standardu brakuje nam trzech milionów mieszkań.
Nawet jeśli uznać, że nie trzy miliony, że do zaspokojenia najpilniejszych
potrzeb wystarczyłoby może 1,5–2 mln nowych
mieszkań – pozostaje pytanie o możliwość zwiększenia liczby
oddawanych rokrocznie do przynajmniej 300 tysięcy, żeby
w perspektywie jednego pokolenia zbliżyć się do średniej
osiągniętej w Europie już teraz. Pamiętajmy też o dziesiątkach
tysięcy mieszkań, jakie co roku ze względu na stan techniczny
czy wyburzenia tracimy. Niestety szczegółowych danych w tym
zakresie brak.
A program „Mieszkanie Plus”? Po 4 latach od ogłoszenia wszyscy
już chyba wiedzą, że jego znaczenie było, jest i prawdopodobnie
będzie nadal marginalne.
SKORO ZŁOTY TRACI NA WARTOŚCI…
Na pytanie: czy Polacy są skłonni inwestować w mieszkania?, można odpowiedzieć innym pytaniem: a w co równie ważnego mieliby inwestować? Wartość złotego spada. Nawet jeśli na bankowych kontach nominalnie środków przybywa, to w realu są coraz mniej warte. Oprocentowanie depozytów jest wręcz śmieszne. Korzyści z lokat itd. itp. okazują się iluzoryczne. Inflacja się rozkręca. Trudno też nadążyć za coraz bardziej pesymistycznymi analizami ekonomistów, wieszczącymi wyraźne zmniejszenie w najbliższych latach dynamiki PKB. W tych warunkach absolutnie nie zaskakuje nasilające się zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi.
Wykres 2, sporządzony w oparciu o dane Biura Informacji Kredytowej, pozwala podzielić lata 2013–2019 na dwa podokresy. Do 2016 r. włącznie akcja kredytowa utrzymywała mniej więcej stały poziom – liczba kredytów nieznacznie spadła, a ich wartość nieco wzrosła. Od 2017 r. nastąpiło wyraźne przyspieszenie, przy czym znowu dynamika wzrostu wartości była wyraźnie większa w porównaniu z liczbą udzielanych kredytów. Podsumowując – w latach 2013–2019 dynamika wartości kredytów (+66,8%) niemal 4-krotnie przebiła dynamikę wzrostu ich liczby (+17,6%). Na przestrzeni analizowanych lat średnia kwota udzielonego kredytu mieszkaniowego zwiększyła się o 41,8%, od prawie 192,5 tys. zł do niemal 273 tys. zł. Ale o ile w sumie na przestrzeni tych lat wzrosły ceny działek budowlanych, koszty materiałów i robocizny… To dobre pytanie, na które niestety nie ma precyzyjnej odpowiedzi. Deweloperzy, różni dysponenci ziemi mają liczne powody, żeby swoje analizy mocno naginać do prowadzonych przez siebie interesów.
WYKONAWCY PODNOSZĄ ALARM
Jak obecną sytuację na rynku budowlanym oceniają wykonawcy?* Wykres 3 pokazuje, że połowa wybranych do analizy barier, wskazywanych z uwagi na poziom ich dolegliwości, osiągnęła w ostatnim miesiącu 2019 r. rekordowy pułap dla grudnia.
Tak wysokiej bariery kosztów zatrudnienia nie notowano od 2004 r., a bariery wysokich obciążeń na rzecz budżetu oraz bariery niejasnych, niespójnych i niestabilnych przepisów prawa od 2010 r. (kiedy były badane po raz pierwszy). Koszty zatrudnienia oraz obciążenia na rzecz budżetu wpływają na ceny usług budowlanych wprost. Koszty zatrudnienia będą rosły w związku z podwyżką płacy minimalnej brutto, co zawsze skłania pracobiorców do eskalacji żądań płacowych. Malejąca konkurencja na rynku oraz mniejszy ostatnio niedobór wykwalifikowanych pracowników też nie skłonią przedsiębiorców budowlanych do obniżek cen. Podobnie jak utrzymujące generalnie średni poziom uciążliwości koszty materiałów. A dodatnia dynamika dokuczliwości niejasnych, niespójnych i niestabilnych przepisów prawa może wręcz stymulować wzrost cen, chociażby przez wzrost kosztów obsługi prawnej i finansowej.
CO DALEJ Z DEFICYTEM CHĘTNYCH DO PRACY?
Fala oczekiwań wielu zapewne ekip wykonawczych co do wzrostu płac może zderzyć się w 2020 r. z nowym w ostatnich latach zjawiskiem – malejącego deficytu pracowników w różnych zawodach budowlanych. Tak należy interpretować wyniki bardzo ciekawego i potrzebnego ogólnopolskiego badania prowadzonego od 5 lat w Wojewódzkim Urzędzie Pracy w Krakowie**. Tabela pokazuje, że o ile pomiędzy rokiem 2016 a 2019 w dziesięciu na piętnaście badanych zawodów liczba powiatów z deficytem chętnych do pracy zwiększyła się (w przypadku operatorów i mechaników sprzętu do robót ziemnych, pracowników robót wykończeniowych w budownictwie oraz robotników budowlanych wzrosty dwu-trzykrotne), to prognozy dla lat 2019 i 2020 wskazują na pewną stabilizację rynku pracy. Dynamika w dziewięciu zawodach jest nadal dodatnia, ale wysoki, czy nawet bardzo wysoki poziom deficytu utrzymuje się bądź wzrasta nieznacznie, o parę punktów procentowych. Natomiast w sześciu zawodach deficyt maleje.
* * *
Jako reporter Głosu PSB często rozmawiam z wykonawcami budowlanymi prowadzącymi małe i średnie firmy, w wielu przypadkach rodzinne. Ci, którzy pracują na rynku budownictwa mieszkaniowego na ogół potwierdzają oceny prezentowane w GUS-owskich badaniach barier i w prognozach Barometru Zawodów. W 2019 r. niemal wszyscy podnieśli ceny swoich usług. Zakładają, że wraz ze wzrostem płacy minimalnej wzrosną ich koszty, więc ceny znów podniosą. Do trudnej sytuacji na rynku pracy (deficyt fachowców, ale też pracowników pomocniczych) zaczynają się przyzwyczajać, ale odnotowują też zgłoszenia chętnych do pracy, czego jeszcze rok temu nie było. W przyszłość daleko nie patrzą, ona zależy w zbyt dużym stopniu od wielkiej polityki, a politykom na ogół nie ufają.
Mirosław Ziach
* Od wielu lat co miesiąc ankietę GUS wypełnia ponad 4 tys. firm wykonawstwa
budowlanego.
** Realizowane na zlecenie Ministra Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej.
Kto chce poznać komentarze na temat sytuacji w powiatach może wejść na
www.barometrzawodow.pl Po najechaniu kursorem na mapę Polski z konturami
województw, wyświetlą się moduły. Wybieramy opcję Prognozy na
mapach, kolejno opcję Pokaż na mapie powiatów, następnie wybieramy
zawód. Pokazuje się mapa Polski z 380 powiatami. Po najechaniu na dany
powiat w okienku pojawia się komentarz.
