Budownictwo mieszkaniowe w roku 2018

NAJWAŻNIEJSZE FAKTY

Według wstępnych danych GUS* w 2017 r. oddano w Polsce do użytku ogółem 178,3 tys. mieszkań (wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim o 15 tysięcy,), rozpoczęto budowę 206 tys. mieszkań (wzrost o 32,1 tys.) i wydano pozwolenia na budowę 250,2 tys. mieszkań (wzrost o 38,7 tys.). Wykres 1 pokazuje, że przyspieszenie nie przebiega w dominujących formach budownictwa mieszkaniowego równomiernie. Oddaje też tendencję, polegającą na powiększaniu nadwyżki mieszkań, na budowę których wydano pozwolenia, nad rozpoczynanymi, zarazem rozpoczynanych nad oddanymi. To dobre wieści. W długim ciągu czasowym, nie każde pozwolenie jest realizowane i nie każda rozpoczęta budowa kończona. Tak więc, zapas pozwoleń i mieszkań rozpoczętych jest zjawiskiem pozytywnym.
Negatywnie natomiast wpływa na rynek inna tendencja – maleje średnia powierzchnia mieszkań. W budownictwie indywidualnym średni metraż mieszkania zmniejszył się w ciągu 7 lat o niemal 8,5 m2 (141,8 m2 w 2011 r. i 133,3 m2 w 2017 r.), a w deweloperskim o 5,9 m2 (64,6 m2 w 2011 r. i 58,7 w 2017 r.). W procentach, licząc odpowiednio, o 6% i 9%. To oczywiście przekłada się na relatywne obniżenie sprzedaży materiałów budowlanych.
––––––––––
* Informacje statystyczne, jakimi posługujemy się w niniejszym artykule, zaczerpnęliśmy z ogólnie dostępnych tablic informacyjnych GUS.

PRZEWAGI DEWELOPERÓW

Rok 2017 był drugim z kolei sezonem, w którym budownictwo deweloperskie odnotowało przewagę nad indywidualnym. Deweloperzy okazują w ostatnich latach niezwykłą mobilność. Pomiędzy rokiem 2013 a 2017 liczba pozwoleń na budowę wzrosła w tym segmencie ponad 2-krotnie – o niemal 72,5 tys. mieszkań, podobnie liczba mieszkań rozpoczętych – o ponad 54 tys. Nieco mniejszą dynamikę wykazano pod względem liczby mieszkań oddanych – wzrost o ponad 32 tys. w ciągu pięciu lat. Deweloperzy od lat dysponowali większą liczbą pozwoleń, w zestawieniu z ich możliwościami realizacyjnymi (z wyjątkiem roku 2013, gdy więcej mieszkań oddali do użytkowania, niż rozpoczęli, czy na których budowę otrzymali pozwolenia). Największe przyspieszenie w kategoriach, pozwalających rokować na przyszłość, miało miejsce właśnie w 2017 r. Liczba pozwoleń wzrosła o niemal 22 tys., a mieszkań rozpoczętych o blisko 20 tys.

INWESTORZY INDYWIDUALNI NADAL KREUJĄ NAJWIĘKSZY POPYT NA MATERIAŁY BUDOWLANE

W budownictwie indywidualnym prognozy też są lepsze. W każdej kategorii zapisano większe liczby – pozwoleń na budowę w 2017 r. było więcej o niemal 16,5 tys. w porównaniu z rokiem poprzednim, odpowiednio mieszkań rozpoczętych o prawie 11 tys., a oddanych o ponad 4,5 tys. Wahania w tej kategorii od lat są względnie niewielkie, co czyni budownictwo indywidualne bardziej przewidywalnym, niż pozostałe segmenty. Dla prognoz szczególnie ważne jest również to, że trzeci rok z rzędu wzrasta nadwyżka pozwoleń, a po raz drugi rozpoczyna się więcej budów, niż oddaje mieszkań. W poprzednich latach ten dobry zapas kurczył się.
Mimo przewagi budownictwa deweloperskiego, jaka wyłania się z liczb mieszkań oddanych, rozpoczętych i tych, na budowę których wydano pozwolenia, ranga budownictwa indywidualnego na rynku materiałów budowlanych nadal będzie szczególna (mamy na myśli ten segment rynku, na którym aktywni są wykonawcy budowlani – klienci składów PSB, Centrów Budownictwa PSB-PROFI i sklepów PSB-Mrówka oraz dostawcy tych materiałów). Głównie dzięki temu, że łączna powierzchnia mieszkań oddanych w tej formie budowania po raz kolejny więcej niż 2-krotnie przekroczyła łączną powierzchnię wszystkich mieszkań deweloperskich (wykres 2).
Wprawdzie deweloperzy pod tym względem wykazują zdecydowanie większą dynamikę, ale to inwestorzy indywidualni nadal kreują w decydującej mierze popyt na najważniejsze grupy materiałów budowlanych, oferowanych w sieci PSB.

Budownictwo mieszkaniowe w pozostałych formach (komunalne, społeczne czynszowe, zakładowe, spółdzielcze) stanowi od wielu lat margines paru procent. A odczuwalne wsparcie budownictwa , poprzez program Mieszkanie + , to nadal dopiero przyszłość. W 2017 r. nie wręczono kluczy do ani jednego takiego mieszkania. Ale ten program „skazany” jest w 2018 r. na sukces. Bezpośredni nadzór nad nim objął premier Morawiecki.

KREDYTOWE WSPARCIE  

Według danych AMRON-SARFiN, w okresie I–IX 2017 r. banki udzieliły 145,9 tys. kredytów mieszkaniowych, na łączną kwotę 33,6 mld zł. W analogicznym okresie 2016 r. banki udzieliły 136,5 tys. kredytów o wartości 29,7 mld zł. W ocenie AMRON-SARFiN dobrą koniunkturę wspierały pozytywne zjawiska zachodzące w polskiej gospodarce, takie jak stabilny wzrost gospodarczy, niskie bezrobocie, wzrost wynagrodzeń, rekordowo niski deficyt sektora finansów publicznych. Rentowność inwestycji mieszkaniowych była wyższa niż oprocentowanie lokat bankowych, a koszt obsługi kredytu mieszkaniowego niski, w relacji do czynszu najmu.
Na temat kredytowego wsparcia inwestycji w I półroczu 2018 r. wypowiedzieli się deweloperzy ankietowani na przełomie lipca i sierpnia 2017 r. w oddziałach Narodowego Banku Polskiego. Większość prognozowała, że swoje przedsięwzięcia będzie realizować głównie przy wykorzystaniu kredytów bankowych (53%) oraz środków własnych (35%). Ankietą objęto firmy realizujące projekty mieszkaniowe i komercyjne oraz wykonujące roboty budowlane, związane z wznoszeniem budynków. 55% deweloperów prognozowało, że ich sytuacja ekonomiczna poprawi się, pozostali przewidywali, że nie ulegnie zmianie. Inny znamienny wynik – 70% przedsiębiorców uznało, że w I półroczu 2018 r. nie nastąpi znacząca zmiana popytu na nieruchomości i roboty budowlane. Pozostały odsetek prognozował wzrost popytu. Kolejna prognoza – 74% wyraziło przekonanie, że ceny gruntów budowlanych i ceny materiałów wzrosną.

CO MOŻE HAMOWAĆ ROZWÓJ RYNKU MIESZKANIOWEGO W 2018 R.

Zacznijmy od barier, na które wskazują ankietowani przez GUS wykonawcy budowlani. Stopień ich dokuczliwości oddaje wykres 3. Najwyższy poziom utrzymuje od lat bariera kosztów zatrudnienia, jedynie sporadycznie schodząca poniżej 60 punktów. W analizowanym okresie spada ranga bariery konkurencji na rynku oraz współbieżnie z nią niedostatecznego popytu (pomimo okresowych wyskoków w górę). W przeciwieństwie do nich, rośnie bariera kosztów materiałów, a jeszcze gwałtowniej bariera niedoboru wykwalifikowanych pracowników. Ta ostatnia przez długie lata była najniżej. Jeszcze w pierwszych miesiącach 2016 r. wahała się na poziomie około 20 punktów, by w ciągu zaledwie 2 lat zwiększyć negatywną siłę dwukrotnie. Obecnie to trzecia z najbardziej dokuczliwych barier** w ocenie wykonawców budowlanych. Przyczyny tego – ograniczanie przez całe lata rekrutacji do szkół budowlanych i liczna emigracja, czemu nie może w pełni zapobiec masowe zatrudnianie w Polsce obywateli Ukrainy.
Inne hamulce rozwoju rynku mieszkaniowego (obok deficytu pracowników na budowach i wzrostu cen materiałów oraz utrzymujących się na wysokim poziomie kosztów zatrudnienia):
+ Ceny gruntów rosnące nieproporcjonalnie szybko do wzrostu cen mieszkań oraz rezygnacja rządu z kontynuacji programu Mieszkanie dla Młodych – na co zwraca uwagę Polski Związek Firm Deweloperskich.
+ Wysoki poziom zadłużenia przedsiębiorstw budowlanych, które według BIG InfoMonitor urosło w 2017 r. do 4,27 mld złotych. Długi w budowlance są tym samym większe o 470 mln złotych niż w 2016 r. Problemy w spłatach zaległości ma niemal 32 tysiące podmiotów.

SYTUACJA W PODMIOTACH
W cieniu powszechnego zainteresowania mediów budownictwem deweloperskim , w największych aglomeracjach,  pozostaje wciąż dominujące na prowincji budownictwo indywidualne. Aż w 315 powiatach (niemal 83% ogólnej liczby powiatów) większość mieszkań, których budowę rozpoczęto w okresie I–IX 2017 r., powstaje w domach jednorodzinnych. W 159 powiatach Polacy budują mieszkania wyłącznie w tej formie (wykres 4). Jaki to rynek? – Dokładnie 34,4% mieszkań w domach jednorodzinnych powstaje w powiatach, gdzie istnieje wyłącznie budownictwo indywidualne. W okresie I–IX 2017 r. rozpoczęto w takich powiatach budowę niemal 26,5 tys. mieszkań.

––––––––––
** W sumie GUS zbiera opinie wykonawców budowlanych na temat 12 barier. Na wykresie przedstawiamy te o szczególnym znaczeniu i których dynamika jest najbardziej wyrazista.

Tylko w 65 powiatach udział budownictwa indywidualnego był mniejszy niż we wszystkich pozostałych formach inwestowania w mieszkania łącznie.
W 2017 r. nie było w Polsce powiatu, w którym nie rozpoczęto budowy przynajmniej jednego mieszkania w budownictwie indywidualnym.
Tabela 1 pokazuje, że pewna część lokalnych rynków powiatowych, gdzie podejmowano w okresie I-IX 2017 r. wyłącznie indywidualną budowę mieszkań, odznacza się sporym potencjałem. Przykładem powiaty: kielecki w Świętokrzyskim, tarnowski w Małopolsce, bielski na Śląsku, radomski na Mazowszu (w każdym zdecydowanie powyżej 500 mieszkań), wreszcie pucki w Pomorskim – rekord, 808 mieszkań. W większości województw (11) liczba takich mieszkań ma 4 cyfry. W Małopolsce i na Mazowszu przekracza 3 tysiące.

Wykres 5 pokazuje rozkład dynamiki wzrostów/spadków rozpoczynanych budów mieszkań w budownictwie indywidualnym w ostatnich latach.
W ciągu trzech pierwszych kwartałów 2017 r. w 262 powiatach liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w budownictwie indywidualnym była większa, niż w analogicznym okresie roku poprzedniego, w 112 mniejsza, a w 6 taka sama.

CORAZ LEPSZA KONIUNKTURA

Wykres 6 też niesie optymizm. Prezentowane przez wykonawców grudniowe prognozy koniunktury w kategoriach produkcji budowlano-montażowej, portfela zamówień i sytuacji finansowej przedsiębiorstw budowlanych, mają wprawdzie wartości ujemne, ale od wielu lat minusy te nie były tak krótkie. 
W sezonie budowlanym 2017 r. od marca do września prognozy były na plusie. Tyymczasem, ledwie 4 lata wcześniej, w każdym miesiącu miały znak minus.

Niniejszy artykuł, jak co roku, sąsiaduje z artykułem Mirosława Lubarskiego. W prognozie na 2017 r. Lubarski szacował wzrost popytu na materiały w budownictwie mieszkaniowym o 7–10%. W odniesieniu do sieci PSB ta prognoza sprawdziła się, przeciętna firma partnera Grupy PSB zwiększyła swoje przychody ze sprzedaży na potrzeby budownictwa o ponad 8%. Obecnie Mirosław Lubarski zakłada tegoroczny wzrost o ok. 10%. Zdecydowana większość danych prezentowanych wyżej potwierdza ten optymizm, choć zawsze trzeba pamiętać o licznych niewiadomych, także zjawiskach niekorzystnych, jakie mogą pojawić się nie tylko w Polsce, ale też w szerszym wymiarze – w Europie, na Świecie.

Mirosław Ziach